L’omesso esame dei giustificativi rende annullabile la delibera che approva il rendiconto

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare e ottenere, a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione riguardante il rendiconto, determina, in quanto incidente sul procedimento formativo delle maggioranze, l’annullabilità della relativa delibera approvativa. È il principio ripreso e motivato dal Tribunale di Termini Imerese con recente sentenza 209/ 2023 .

Un condomino ha citato davanti al tribunale termitano il proprio condominio deducendo l’invalidità della delibera assembleare con cui era stato approvato il rendiconto per violazione dell’articolo 1130 bis del Codice civile. Il ricorrente ha evidenziato l’intervenuta lesione del diritto di visione e/o estrazione dei documenti relativi al rendiconto posto in approvazione in quanto l’amministratore ha omesso di renderli disponibili. Pertanto, chiede l’annullamento della deliberazione opposta e, in via preliminare, la sospensione della sua efficacia in considerazione del grave nocumento che sarebbe derivato dall’esecuzione. Dal suo canto, il condominio, costituitosi, contesta l’avverso dedotto chiedendone il rigetto.

L’impugnante ha chiesto l’annullamento della delibera assembleare approvativa del rendiconto (ordinario e straordinario). Il decisum assembleare non è stato preceduto dall’esibizione e/o estrazione dei documenti gestionali. In realtà, l’amministratore non ha permesso al condomino di poter consultare, verificare e ottenere copia della documentazione contabile relativa al richiamato rendiconto successivamente approvato dall’assemblea. Nonostante le plurime richieste, alla data dell’assemblea (entro la quale si è approvato il consuntivo), il condomino non ha potuto visionare i giustificativi di spesa e gli estratti del conto corrente condominiale. Le risultanze istruttorie hanno acclarato la condotta ostruzionistica dell’amministratore, il quale ha omesso di consegnare i carteggi richiesti nonostante le numerose richieste scritte. Si tratta di palese violazione del diritto di verificare e ottenere copie dei documenti contabili a corredo e supporto del consuntivo, ragion per cui la relativa delibera, emessa in spregio a tale diritto, è soggetta alla sanzione dell’annullamento. Il dato normativo violato è l’articolo 1130 bis, comma 1, del Codice civile in forza del quale «condòmini e titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese».

Il giudicante ha rilevato che questo principio e il relativo diritto sono espressi in molteplici pronunce di legittimità e merito. E ha richiamato la giurisprudenza nomofilattica succedutasi sulla spinosa problematica, secondo la quale la lesione del diritto di ogni condomino di esaminare i documenti afferenti ai punti previsti all’ordine del giorno di una successiva assemblea rende annullabili le delibere conseguentemente approvate. Ciò in quanto si assume violato il diritto all’informazione incidente sul procedimento di formazione delle maggioranze (Cassazione, 12650/2008; 13350/2003 e 11940/2003).

Ha soggiunto che a tale indirizzo se ne affianca uno complementare e affine per il quale la mancata disponibilità dei carteggi contabili in sede di approvazione del consuntivo comporta la violazione, da parte dell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto (Cassazione, 19800/2014). Non solo: ha chiarito anche che, nel caso di specie, dal mancato rispetto di questo onere discende la declaratoria di annullamento della delibera e la dichiarazione di nullità del rendiconto predisposto e presentato dall’amministratore al vaglio assembleare.

Infine, il giudice ha concluso precisando che il condominio ha avversato le contestazioni con generiche e ininfluenti deduzioni prive di validi riscontri probatori e caducate dall’opposta produzione. Quest’ultima, offerta dall’impugnante a sostegno del proprio diritto, è apparsa idonea a fornire la prova piena di quanto lamentato nel rispetto del principio basilare sancito dall’articolo 2697 del Codice civile secondo cui «chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento».

La novella riformatrice del condominio (legge 220/2012) ha normato i princìpi giurisprudenziali statuiti in tema di accesso da parte dei condòmini ai carteggi tenuti dall’amministratore e l’obbligo per quest’ultimo di renderla disponibile. In forza del nuovo assetto normativo, l’amministratore è tenuto a conservare la documentazione relativa alla gestione (articolo 1130, comma 1, numero 8, Codice civile), a restituirla alla cessazione dell’incarico (articolo 1129, comma 8, Codice civile, argomento dal quale si ricava che la proprietà dei carteggi è in capo ai condòmini), a fornire, al condomino che ne faccia richiesta, copia della rendicontazione periodica relativa al conto corrente condominiale (articolo 1129, comma 7, Codice civile) nonché a consentire ai condòmini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari che ne facciano richiesta la visione e/o l’estrazione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo (articolo 1130 bis del Codice civile).

La giurisprudenza distingue, ai fini dell’invalidazione delle delibere, due distinte violazioni: una può verificarsi prima dell’assemblea, l’altra durante la stessa. Quanto al primo caso, ritiene che «la violazione del diritto del condomino di esaminare, a sua richiesta, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, determina, in quanto incidente sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari, l’annullabilità della delibera di approvazione dei medesimi punti» (fra le molte, Cassazione, 13350/2003 e 12650/2008). Perciò, è illegittima la delibera approvativa del consuntivo se l’amministratore non consente di esaminare i documenti contabili sui quali l’assemblea è chiamata a deliberare» (recentemente Cassazione, 19210/2022).

Nella seconda ipotesi, si sostiene che «la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo comporta la violazione, da parte dell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione» (Cassazione, 11940/2003; Tribunale Crotone, 562/2021, conforme Tribunale Napoli, 8259/2017).

La richiesta di estrazione documentale trae fondamento giuridico dall’articolo 1130 bis, comma 1, del Codice civile, il quale prescrive nitidamente che «i condòmini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia». Questo disposto assicura la massima trasparenza. Il diritto di visione/estrazione permette al condomino di partecipare con cognizione di causa all’assemblea. È possibile impugnare la delibera per vizio di annullabilità nel caso in cui il diritto di verifica non sia stato garantito. La delibera assembleare approvativa del rendiconto può essere opposta dal condomino qualora, prima della adunanza e/o durante, abbia inutilmente domandato all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia dei documenti contabili e giustificativi ad esso afferenti. Ricade sull’amministratore dimostrare le ragioni del mancato soddisfacimento della richiesta.

Gli ermellini, da qualche decennio, ribadiscono che l’amministratore, in ossequio al principio della trasparenza e al diritto di verifica dell’operato gestorio «è tenuto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta di estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile» (tra le tante, Cassazione, 15996/2020 e 16677/2018). Il condomino non ha nemmeno l’onere di dover specificare le ragioni. D’altronde, l’obbligo di consentire al condomino la visione ed estrazione della documentazione giustificativa rientra nel rapporto di mandato e discende anche dall’articolo 1713 del Codice civile per il quale il mandatario-amministratore è tenuto a rendere al mandante-condominio-condòmini «il conto del suo operato» (sottintendendo non solo il registro contabile, i prospetti e i riparti che andranno a comporre il fascicolo di rendicontazione, ma anche i giustificativi che lo supportano laddove vengano espressamente chiesti) e «rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato» (il che conferma il regime dominicale dei carteggi in capo ai condòmini).

Le carte, i registri e ogni altro atto o documento che riguarda il condominio sono detenute dall’amministratore in ragione del suo ufficio gestorio, il quale ne assume precario dovere custodiale. Poiché la comproprietà di tutti i carteggi è del condominio e, per esso, dei singoli condòmini, questi ultimi hanno piena e assoluta titolarità a rivendicarne copia senza che al riguardo possano frapporsi dubbi. Anche chiedendo all’amministratore copia degli atti per ogni esercizio finanziario, non può sostenersi che ciò sia motivo di intralcio o ingerenza visto che, diversamente, si comprimerebbe il diritto di comproprietà in capo ai condòmini.