La modifica dei criteri legali di ripartizione degli oneri vale solo se approvata all'unanimità dai condòmini

L'amministratore può modificare i criteri legali di ripartizione delle spese di manutenzione e utilizzo delle parti comuni (suddivise in misura proporzionale al valore dei singoli immobili) solo se la deroga viene approvata all'unanimità dai condòmini in sede di ratifica del regolamento. A chiarirlo è stata la Corte d'appello di L'Aquila, con la sentenza 780/2022 , depositata il 30 maggio.

Nell'ottobre 2015, il proprietario di una villetta a schiera composta da due appartamenti impugnava una delibera assembleare del 2014 e, tramite sospensione, ne chiedeva l'annullamento per aver applicato, a suo dire, un'erronea ripartizione degli oneri condominiali. L'assemblea, infatti, aveva distribuito le quote da pagare per lo spurgo e la riparazione della fognatura in maniera esattamente paritetica tra i residenti, pur non avendo approvato alcuna tabella millesimale e, soprattutto, disponendo di appartamenti che, originariamente provvisti di dimensioni equivalenti, avevano subìto interventi di alterazione che ne avevano rese dissimili le superfici. Non solo: metteva in discussione anche l'utilità del progetto di asfaltatura della strada privata condominiale, reputandola inutilmente gravosa e potenzialmente rischiosa per l'ambiente. Citato in giudizio davanti al Tribunale di L'Aquila, il condominio ha contestato all'appellante l'impugnazione tardiva del documento e l'infondatezza delle motivazioni addotte, chiedendone il rigetto.

A giugno del 2007, gli aventi diritto avevano ratificato un regolamento nel quale era stato stabilito che il valore delle proprietà era determinato dalla singola unità immobiliare e dalle relative pertinenze e, proprio a questo parametro, occorreva fare riferimento per la definizione degli importi da impiegare nei lavori sulle parti comuni fino alla compilazione delle tabelle millesimali. In più, aggiungeva che non erano state registrate variazioni nelle planimetrie degli appartamenti e, piuttosto che reclamare l'abrogazione della delibera, il condòmino avrebbe dovuto chiedere direttamente all'assemblea la revisione del regolamento per illegittimità del metodo adoperato (data dall'alterazione della proporzionalità tra estensione delle unità abitative e criterio canonico di ripartizione delle spese) e l'approvazione delle tabelle.

Infine, in quanto alla bitumazione, il condominio precisava di aver deliberato il pagamento di un compenso pari a 1461,99 euro, da dividere per 10 condòmini e corrispondere al tecnico che si sarebbe occupato di elaborare il progetto. Operazione necessaria per rendere fruibile la strada sterrata ed evitare, in caso di forti piogge, infiltrazioni e depositi di fango nelle unità immobiliari.

Respinta la richiesta di annullamento della delibera, il giudice ha reputato illegittimo anche il ricorso. Al momento dell'approvazione, infatti, il condominio non aveva ancora definito le tabelle millesimali e il regolamento prevedeva di dividere le spese per la conservazione e fruizione dei servizi comuni in parti uguali tra i proprietari. Una correzione dei criteri legali attuabile solo se accolta all'unanimità dai condòmini e contestabile tramite una richiesta di revisione assembleare o formulando una domanda ad hoc. Inoltre, il Tribunale negava anche quanto asserito in merito all'opera di asfaltatura, sottolineando come l'assemblea non avesse approvato i lavori ma si fosse limitata semplicemente a commissionare l'incarico a un tecnico per verificare la fattibilità del progetto, per nulla dispendioso o superfluo in quanto utile ad agevolare il transito dei veicoli.

Impugnata la sentenza di primo grado, il condòmino ne confutava, nello specifico, due parti. In primo luogo, quella in cui il giudice sosteneva che si sarebbe dovuto rivolgere direttamente all'assemblea per la modifica del criterio di divisione della spesa adottato, in quanto optare per quella soluzione avrebbe significato avallare gli abusi edilizi commessi da alcuni dei residenti. Come dimostrato anche dal ripristino, in alcuni casi, dello stato originario delle abitazioni nel corso del giudizio. Poi, controbatteva alla necessità di ritoccare il manto del vialetto condominiale, sostenendo che, data la pendenza corretta, l'acqua aveva sempre fluito regolarmente, come dimostrato dal fatto che non ci fossero prove di danni recati da violente precipitazioni.

Allineandosi alla pronuncia del Tribunale, anche la Corte ha classificato la domanda come inammissibile, condannando l'appellante al pagamento delle spese legali, giudicandone le critiche insussistenti e avvalorando il verdetto col riferimento alla sentenza 657/2017, con cui aveva risolto una controversia speculare: «in materia di condominio, è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che deroghi, per la ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, al criterio legale di ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condòmino». Principio che, di conseguenza, ha attestato la validità del parametro derogatorio e, di riflesso, della deliberazione.