La partecipazione all'assemblea di condominio del comproprietario

Spesso nell'ambito dei consessi assembleari le unità immobiliari appartengono in comproprietà a più e diversi soggetti, vuoi legati tra loro da rapporti di coniugo, parentela o semplice interesse per l'utilizzo dell'immobile per scopi di lavoro, vacanze o investimento.
Allorché, potrà porsi il problema del rappresentante all'assemblea di condominio sia in termini di partecipazione sia di votazione.

L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile
A tal proposito l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile al secondo comma ha previsto che:«Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1006 del Codice».Il comma in parola segue ad un precedente primo comma ove è generalmente previsto che: «Ogni condomino può partecipare all'assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta».Si pone, dunque, la tematica interpretativa del disposto nel suo complesso.

A tal proposito, pur essendo innegabile che, di primo acchito, potrebbe parere vincolante la generica previsione della necessità di delega scritta anche per il condomino comproprietario, un più attento ragionamento pone la necessità di distinguere la particolare situazione del comproprietario da quella generale del terzo delegato. Tra i partecipanti alla comunione sussiste un reciproco rapporto di rappresentanza che li legittima a compiere atti di ordinaria amministrazione senza necessità di espressa delega. Difatti, a norma dell'articolo 1105 Codice civile tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. La partecipazione ad un'assemblea di condominio dell'unità immobiliare in comunione rappresenta tendenzialmente un atto di ordinaria amministrazione.

La nomina di un rappresentante della comunione
Per conseguenza, il comproprietario che partecipa all'assemblea di condominio potrà rappresentare la comunione senza necessità di apposita delega degli altri comproprietari assenti. Vi è però il richiamo all'articolo 1106 Codice civile. L'espresso richiamo dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione all'articolo 1106 Codice civile ed alla facoltà di “designazione” di un rappresentante all'assemblea di condominio comporta che, tra i comproprietari - eventualmente in disaccordo - questi possano ricorrere alla nomina, a maggioranza del valore delle quote, nell'ambito di una specifica riunione tra di loro, di un rappresentante alla riunione condominiale.

Infatti l'articolo 1006 Codice civile al secondo comma prescrive che l'amministrazione della cosa comune può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche ad un estraneo con una delibera assunta su di uno specifico ordine del giorno dalla maggioranza calcolata secondo il valore delle quote. La memoria va inevitabilmente alla formulazione dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione previgente alla riforma del condominio (legge 220/2012) che per l'appunto nel prevedere che ogni unità immobiliare avesse diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, disponeva che, in caso di mancata designazione prevedeva per sorteggio il Presidente.

Evidentemente il testo previgente poneva meno problemi interpretativi essendo chiaro che, il ricorso al sorteggio del Presidente fosse necessario solo in caso di contrasto tra i diversi comproprietari che si presentano alla riunione, escludendo così, per converso, il dubbio che il comproprietario che da solo si presenta all'assemblea avesse il diritto di rappresentare legittimamente la comunione. La nomina potrebbe ricadere anche su di un soggetto terzo, nel qual caso, pare indiscutibile che questo venga munito di una delega scritta da presentare all'assemblea di condominio, al pari di ogni altro rappresentante.

In giurisprudenza
Sul punto pare incontrastato l'orientamento giurisprudenziale, che si riporta nella sentenza della Corte d'appello di Milano del 20 luglio 2020 numero 1891, sostanzialmente riproposto dalla Corte d'appello di Palermo del 12 marzo 2021 numero 368.

Corte d'appello di Milano
In tema di assemblea condominiale, il secondo comma dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile dispone che «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 Codice civile», che tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi comprese la partecipazione all’assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega.

Corte d'appello di Palermo
Tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi comprese la partecipazione all’assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega.

Nessuna contestazione degli altri condòmini
Va poi osservato che le questioni in relazione alla legittimazione o meno del rappresentante della comunione all'assemblea attengono ai rapporti interni tra i comproprietari ed il delegato e non possono essere fatte valere dagli altri condòmini. Così la Cassazione nella sentenza 1234 del 25 gennaio 2016 ha affermato: «Il vizio di delega in assemblea condominiale può essere fatto valere solo dal condomino delegante o falsamente rappresentato. In tema di condominio, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condòmini estranei a tale rapporto».

Il regolamento di condominio
Non si esclude che un regolamento di condominio di natura contrattuale – accettato da tutti i comproprietari - possa prevedere un obbligo di delega scritta a carico del comproprietario che si presenta all'assemblea di condominio, in quanto la previsione di una delega scritta non pare una grave ed ingiustificata limitazione del diritto del comproprietario, bensì una modalità di esercizio dello stesso anche finalizzata ad evitare conteziosi e a dare incontrovertibile certezza agli atti giuridici presi dall'assemblea.