Le anomalie formali non pesano sulla validità del verbale di assemblea

Da una recente pronuncia di una Corte pugliese ( Tribunale Taranto, 1341/2023 ) emerge, nemmeno tanto velatamente, la puntigliosità del condomino impugnante. Che, tuttavia, non riceve affatto il riconoscimento del giudice tanto che la sua domanda di annullamento della delibera assembleare viene rigettata, con correlata condanna alle spese.

Va subito detto che il giudizio del Tribunale di Taranto corrisponde pienamente all’impostazione che la giurisprudenza ha da tempo adottato in merito alla valutazione della regolarità di un verbale dell’assemblea condominiale e che corrisponde a canoni di natura principalmente sostanziale, con conseguente svalutazione degli aspetti meramente formali i quali vengono spesso degradati a semplici irregolarità, non sufficienti a determinare una pronuncia di annullamento.

Rimanendo su tale ottica, va ricordato che anche se la riforma della disciplina condominiale (di cui alla legge 220/2012) ha introdotto nella gestione dell’edificio alcuni precisi requisiti formali (si pensi alla necessità che sia la convocazione – articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile – sia la delega alla partecipazione all’assemblea – articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile – siano redatte per iscritto) permane valida, nell’ambito condominiale, l’impostazione per cui va prediletta una certa «libertà di forme» in considerazione del fatto che ci si trova sempre in un ambito privatistico, assolutamente non specialistico e inerente, il più delle volte, alla “casa di abitazione”, situazione che riguarda la stragrande maggioranza dei cittadini ai quali non può essere richiesta una qualche particolare competenza.

Venendo al cuore degli argomenti affrontati nella sentenza del Tribunale di Taranto, a fronte delle contestazioni del condomino impugnante, miranti a invalidare il verbale assembleare sulla scorta della sussistenza –a suo dire – di alcuni «vizi formali» nel relativo testo, il giudice rilascia alcune affermazioni che costituiscono una sorta di istruzioni per una corretta verbalizzazione delle decisioni adottate durante le riunioni condominiali. Vediamole per punti:

a) non è necessario verbalizzare il mancato svolgimento della riunione in prima convocazione (evidentemente per carenza del relativo quorum di presenze) in quanto può desumersi dal verbale che se l’assemblea è stata chiamata in seconda convocazione è perché la prima è andata deserta (aspetto che viene verificato in quest’ultima riunione sulla scorta delle informazioni fornite dall’amministratore). Su questo aspetto il giudice richiama Cassazione, 3682/96 ma la sentenza corretta è Cassazione, 3862/1996, peraltro confermata da molte altre di merito e anche dallo stesso Supremo collegio (Cassazione, 24132/2009);

b) nel caso di più comproprietari di un’unità immobiliare ricompresa nel condominio, premesso che la mancata convocazione di uno di essi può essere eccepita solo dall’interessato, cioè da chi non è stato convocato (sul punto, viene richiamata Cassazione, 10071/2020 ma questa regola è stata, sempre dalla “riforma” del 2012, ormai codificata espressamente nell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile), la partecipazione anche di uno solo di essi è da considerarsi elemento «certamente sufficiente» per l’utile rappresentanza degli altri;

c) non è necessario indicare nel verbale i nominativi dei condomini presenti e/o delegati in quanto va ritenuto sufficiente che nel verbale siano indicati i cognomi dei partecipanti e dei deleganti, con i relativi millesimi, per verificare il raggiungimento del quorum costitutivo e di quello deliberativo.

Se un utile insegnamento può essere ricavato dal contenuto della pronuncia in commento è certamente quello di valutare con la massima cautela la proposizione di un’impugnazione che si fonda (solo) su vizi formali i quali, solitamente, non ricevono il riconoscimento del giudice. Senza perdipiù mai dimenticare che una decisione viziata solo dall’irregolare verbalizzazione (e non nel merito di quanto deliberato) può essere sempre ripetuta dall’assemblea, avendo cura che la seconda volta non sia presente alcuna invalidità. In altri termini, una cosa è approvare una ripartizione di spesa in modo difforme dai parametri di legge e quindi in maniera invalida, un’altra è approvare una ripartizione corretta ma non preventivamente inserita negli argomenti posti all’ordine del giorno. La seconda decisione si può sempre ripetere (validamente) integrando le indicazioni presenti nell’avviso di convocazione e replicando la riunione. È evidente che sussiste una rilevante differenza di tutela per il singolo condomino che, solo nel primo caso, può ottenere veramente il risultato concreto che si prefigge con l’impugnazione.