Le aree del condominio destinate al servizio esclusivo di uno o più immobili non rientrano nelle parti comuni

Non sono comuni le parti di un condominio che, seppur considerate tali dal Codice civile come i cortili, risultano in realtà destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Lo scrive il Tribunale di Crotone con la sentenza 340/2022 .

È il proprietario di un magazzino, con corte annessa, a citare il condominio. Era sua intenzione, spiega, recintare la porzione di cortile che aveva acquistato – e di cui, quindi, era titolare esclusivo – per separarla da quella di pertinenza condominiale. L'ente di gestione, però, l'aveva ostacolato. Anzi, gli aveva fatto pervenire una nota con la quale dichiarava che su quello spazio era stato esercitato il possesso esclusivo di tutti i condòmini e sussisteva una servitù di passaggio. Dichiarazioni ribadite in assemblea. Di qui, la richiesta dell'uomo di veder sancita la proprietà esclusiva del perimetro antistante il proprio magazzino, negata l'esistenza di servitù di passaggio o altri diritti sull'area e ottenere lo stop alle turbative attuate dal condominio al pacifico e libero godimento del bene con condanna al ristoro dei danni.

L'ente risponde denunciando l'improcedibilità della domanda per omesso tentativo di mediazione obbligatoria e rafforza la propria tesi. L'atto di acquisto del cortile, sottolinea, non era idoneo a escludere la presunzione legale di condominialità dettata dall'articolo 1117 del Codice civile e non erano emerse prove contrarie. In ogni caso, era scattata l'usucapione visto che i condòmini usavano quello spazio come parcheggio.

Espletata una consulenza tecnica, il Tribunale accoglie quasi totalmente la pretesa dell'uomo. Intanto, premette, il fatto che la sua domanda non avesse funzione recuperatoria – cioè non fosse tesa a riavere il bene – e non influiva sulla spartizione degli oneri probatori. Del resto, ricorda il giudice, anche chi agisce per ottenere l'accertamento della proprietà solo per eliminare lo stato d'incertezza è tenuto, come nella rivendica, a provare la titolarità del proprio diritto. E ciò, pure se si trovi già nel possesso del bene. La prova, insomma, resta la stessa e rigorosa. L'onere, infatti, si attenua solo a fronte della mancata contestazione dell'originaria appartenenza del bene a un comune dante causa. Ipotesi in cui basterebbe dimostrare di averlo acquistato in base a valido titolo.

Ebbene, nella vicenda, il proprietario del magazzino aveva provato l'esistenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà unendo il suo acquisto a tutti quelli anteriori sino a “coprire” i venti anni precedenti la causa. Questo, carteggi alla mano. E non si trattava di atti nulli, come ventilava il Condominio. Anzi, i documenti attestavano il contrario. Comunque, per il Tribunale, la loro eventuale nullità non avrebbe colpito i trasferimenti successivi per il principio della salvezza della buona fede dell'acquirente e della continuità delle trascrizioni. Ancora, evidenzia, l'individuazione delle parti comuni non opera con riguardo a cose che, per caratteristiche strutturali, risultino destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cassazione 24189/2021).

L'area contesa, quindi, non poteva dirsi comune perché specificamente destinata al servizio esclusivo del magazzino. Fondate, di conseguenza, le domande di accertamento dell'inesistenza di diritti di servitù di passaggio o altre servitù o diritti reali in favore del condominio nonché l'ordine di cessazione delle turbative. Bocciata, invece, la richiesta risarcitoria basata sull'impossibilità di locare il bene considerato che non era stato mai indisponibile ma solo turbato nel possesso. Così, rigettata la riconvenzionale di usucapione, il Tribunale di Crotone – salvo il nodo risarcimento – abbraccia la domanda dichiarando l'area di proprietà esclusiva.