Le attività vietate nel regolamento condominiale vanno elencate e motivate nel dettaglio

Le limitazioni all’uso delle unità immobiliari private devono essere riportate nel regolamento in modo chiaro, con l’elenco delle attività vietate e, soprattutto, dei pregiudizi che si vogliono evitare al condominio. Questo, in sintesi, il principio di diritto con cui la Cassazione (sentenza 15222/2023) ha ribaltato le sentenze di primo e secondo grado con le quali i rispettivi giudici avevano ritenuto valida la delibera condominiale contenente il divieto, imposto a un condomino, di destinare ad asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini, l’unità immobiliare di sua proprietà perché in contrasto con una clausola contenuta nel regolamento che vietava di «destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto», oltre a vietare di destinare gli alloggi «a scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni».

Per la Corte d’appello l’articolo del regolamento doveva intendersi volto a vietare, costituendo «un vincolo di natura reale», non solo il mutamento della destinazione d’uso degli alloggi rispetto a quanto configurato nei singoli rogiti di acquisto, ma anche l’esercizio di una serie di specifiche attività nelle quali era incluso anche l’asilo «essendo una scuola ove si pratica notoriamente anche musica e canto oltre ad altre attività didattiche che, per l’affollamento dell’utenza, comportano quelle condizioni di rumorosità che la norma regolamentare ha inteso del tutto in equivocamente vietare».

La Cassazione, di contro, stabiliva che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle stesse, costituiscono servitù reciproche che devono essere approvate con il consenso di tutti i condòmini (Cassazione, sentenza 6357/2022; Cassazione, ordinanza 38639/2021) e devono essere enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, sia mediante l’elencazione delle attività vietate, sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare al condominio in generale (Cassazione, sentenza 3002/2010), al decoro, alla tranquillità e alla abitabilità dell’intero edificio (Tribunale di Gela, sentenza 356/2018).

Per cui, nell’ interpretazione del divieto, occorreva preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, avendo riguardo all’elencazione delle attività vietate risultanti dal regolamento, non potendosene desumere ulteriori e diverse, in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condòmini in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare - ad esempio, evitare tutte le attività parimenti “rumorose”-(Cassazione, sentenza 17159/2022; Cassazione, 21307/2016; Cassazione, 23/2004). La Suprema corte rigettava, dunque, tale motivo di appello per accertare se la clausola regolamentare recasse un divieto chiaro ed esplicito di destinare le unità immobiliari ad asilo nido.