LE GUIDE - I cosiddetti atti di constatazione amichevole del danno nei fabbricati

Una recente sentenza del Tribunale di Milano, la 5288/2022, si è occupata approfonditamente dei cosiddetti «atti di constatazione amichevole del danno», ben noti agli amministratori che ne apprezzano tanto i lati positivi quanto le malcelate insidie.
È appena il caso di chiarire che lo strumento al quale si fa riferimento non è omologabile alla “constatazione amichevole” tipica della infortunistica stradale. Nei sinistri stradali, la «Constatazione amichevole di incidente - Denuncia di sinistro» è diretta a costituire nella immediatezza dell'evento la descrizione consensuale della dinamica dell'incidente.

Il Cid (Convenzione indennizzo diretto), riconosciuto dall'articolo 5 della legge 39/1977 costituisce uno strumento efficacissimo per evitare contenzioso e per ottenere rapidamente la liquidazione del danno da sinistro stradale.I protagonisti dell'evento, potenzialmente muniti di uguale preparazione e in posizione di uguaglianza, provvedono a ricostruire accadimenti storici, aggiungendo eventuali valutazioni che non assumono la funzione di una intesa transattiva.Gli interessati offrono alle assicurazioni il loro apporto nella ricostruzione dei fatti, dai quali ovviamente discendono i diritti al risarcimento del danno. L'intento è quello di accelerare la liquidazione del danno a favore di chi aveva ragione.

Lo stesso accade anche con le “constatazioni amichevoli” sulle quali ci soffermiamo, avvertendo che le analogie già finiscono e che si apre il capitolo delle nette diversità.Quelle automobilistiche sono constatazioni che vengono compilate per sezioni separate da ciascuno degli interessati, ognuno per la sua parte.Le nostre “constatazioni” hanno quale referente le polizze globali fabbricato e sono tutt'altra cosa.Si tratta di moduli preparati dalla compagnia assicurativa e prestampati, compilati dal perito incaricato delle verifiche e della stima dalla assicurazione che copre la responsabilità civile del possibile danneggiante.Dopo avere proceduto all’ indagine sulle cause ed alla stima dei danni, il perito che ritenga che il sinistro rientri nell'ambito della copertura assicurativa e che la sua mandante sia esposta a dover pagare un indennizzo può discutere con l'assicurato ed indicare un importo destinato ad essere inserito nell'atto di “liquidazione amichevole”.

L'atto consiste in una dichiarazione almeno in apparenza congiunta ed ha la provvida funzione di quantificare il pregiudizio risarcibile, nell'intento di avvicinare la fase della liquidazione del sinistro e della soddisfazione del danneggiato.È bene precisare che quasi sempre il risultato finale viene conseguito; che gli atti di constatazione amichevole sono buona cosa e che le presenti note non tendono affatto a demonizzare uno strumento che come si è detto all'inizio presenta aspetti decisamente utili e vantaggiosi.Ovviamente, però, non ci si soffermerà soltanto sugli aspetti favorevoli, che ci sono e che sono molti, ma si volgerà l'attenzione anche sugli aspetti problematici, che esistono e che vanno conosciuti ed esplorati.Occorre dare conto della diversa posizione e della diversa competenza, almeno di solito, che vanno ascritte rispettivamente al perito della compagnia ed al danneggiato.

Per non suscitare reazioni da parte degli amministratori, che in materia vantano quasi sempre alte capacità e profonde competenze, si dirà che un avvocato conosce molto meno del perito della compagnia il costo delle piastrelle di Vietri ed è anche meno esperto del perito in punto quantificazione delle ore necessarie per ripristinare un intonaco ammalorato anche in profondità.Fuor di celia, anche un amministratore esperto finisce per essere più coinvolto e quindi più svantaggiato rispetto al perito, ad esempio quando si procede alla verifica delle cause di un sinistro che potrebbe dipendere anche dalla inefficacia delle riparazioni che egli stesso abbia disposto.Non sempre le apparenze corrispondono a quanto si andrà a scoprire nella fase delle riparazioni e, men che meno, alle pretese anche capziose dei danneggiati.

La fretta di ricevere l'indennizzo dura sino a che non vengono erogate le relative somme; gli amministratori imparano presto che a cose fatte la fretta viene sostituita da pretese lievitanti e non facilmente contenibili. D'altro canto, il perito inviato dalla compagnia è sostenuto dalla propria competenza professionale ed anche dalla propria dialettica; non è per nulla coinvolto e conosce unicamente le direttive ricevute dalla mandante.Con tale viatico il perito prepara la dichiarazione che contempla il riconoscimento apparentemente consensuale ed impegnativo per tutti sull'importo «indennizzabile, al netto delle condizioni di polizza».Si deve però evidenziare che la dicitura appena evocata attraverso uno dei molteplici esempi possibili pecca per eccesso di ampiezza e per difetto di corrispondenza con il reale contenuto dell'atto.

Il titolo è “accordo amichevole” o simile, talché chi si vede porgere il modulo potrebbe coltivare l'idea di una intesa già operativa. Il contenuto successivo rafforzerebbe questa idea, trattandosi di locuzioni del genere della seguente: (gli interessati) «riconoscono e convengono» oppure consistendo nella equivalente frase «dichiarano e pattuiscono» o in una delle mille altre possibili.Le parole indicherebbero sempre la concretezza alla dichiarazione, ma le cose non stanno così. Il titolo e la frase impegnativa ed ampia sono infatti seguite da codicillo fondamentale.Il perito firma così come firma il danneggiato, ma «con riserva di approvazione da parte della compagnia mandante».In concreto il danneggiato firma per impegnarsi in via definitiva. Al contrario l'assicurazione rimane libera di ratificare o meno la stima e le altre valutazioni del proprio incaricato.

Ben si conosce la replica: le compagnie non possono legarsi completamente alle indicazioni del perito che potrebbe anche non conoscere perfettamente le condizioni di polizza. Si evidenzia che la replica è persuasiva e ragionevole ma si aggiunge che revelare inconvenientes non est resolvere argomentum, ovvero portare eccezioni non è risolvere la questione. Comunque le due firme non si equivalgono e le due posizioni rimangono asimmetriche, dato che al vincolo dell'assicurato non corrisponde identica obbligatorietà della apparente intesa per la assicurazione, che si riserva lecito e legittimo spazio per deliberare ponendosi comunque su un piano diverso.Peraltro, la particolare cura che le compagnie di Assicurazione hanno nel cautelarsi da eventuali imperizie dei loro mandatari finisce per segnare la natura e la efficacia degli atti di constatazione ed hanno indotto il Tribunale a deciderne la non assoluta impegnatività, neppure per il danneggiato.

Nella controversia giudiziale che ha dato occasione alle presenti note l'assicurato aveva valorizzato le osservazioni che precedono evidenziando:
1.che l'atto di constatazione amichevole risultava non impegnativo per la compagnia, come emerge dalla seguente indicazione: «il danno resta così liquidato, con riserva da parte dell’incaricato della compagnia di approvazione della propria mandante»;
2. che, essendo stato escluso l'impegno della compagnia, sarebbe del tutto improprio che ad essere obbligato fosse soltanto il cliente;
3.che difettava quindi il presupposto per ritenere che il documento de quo costituisse transazione;
4.che lo stesso documento contiene ulteriore espressione, ancor più nettamente ostativa all'accoglimento della tesi avversaria: «precisiamo che la valutazione relativa alla ricerca e riparazione del guasto è inerente al solo tratto di tubazione interessato dal sinistro; non riguarda l’intervento più ampio eseguito».

È bene aggiungere che è stata evidenziata anche la carenza di poteri dell'amministratore a rinunciare ai diritti dei condòmini.A fronte delle eccezioni appena richiamate, il Tribunale con sentenza 5288/2022 ha osservato:
-che non viene in rilievo una transazione bensì un atto di accertamento;
-che lo stesso non appare vincolante, esulando dai poteri dell'amministratore quello di rinunciare, sia pure pro parte, ai diritti dei condòmini La prima osservazione appare quanto mai centrata e ricalca la elaborazione giuridica offerta dalle Sezioni unite della Cassazione con la sentenza 103111 del 5 maggio 2006, dalla quale è stata tratta la seguente massima: «la dichiarazione confessoria, contenuta nel modulo di constatazione amichevole del sinistro, resa dal responsabile del danno proprietario del veicolo assicurato e litisconsorte necessario, non ha valore di piena prova nemmeno nei confronti del solo confitente, ma deve essere liberamente apprezzata dal giudice, in applicazione dell’articolo 2733, comma 3, Codice civile, secondo la quale, in caso di litisconsorzio necessario, la confessione resa da alcuni soltanto dei litisconsorti è, per l’appunto, liberamente apprezzata dal giudice».

Gli studiosi della responsabilità civile hanno evidenziato che le Sezioni unite hanno così composto il contrasto di giurisprudenza in ordine all’efficacia probatoria delle dichiarazioni confessorie rese dal responsabile del danno contenute nel modulo di constatazione amichevole di incidente ( Cassazione 6248/1981; Cassazione 3276/1997; Cassazione 12866/2009; difformi, invece, Cassazione 9548/2002; Cassazione 2222/2003; Cassazione 3544/2004). Le osservazioni che precedono possono essere integrate in almeno due ambiti.In primo luogo, si può ricordare la seguente pronuncia, che appare particolarmente equilibrata:in materia di responsabilità da sinistro stradale, ogni valutazione sulla portata confessoria del modulo di constatazione amichevole d’incidente deve ritenersi preclusa dall’esistenza di un’accertata incompatibilità oggettiva tra il fatto come descritto in tale documento e le conseguenze del sinistro come accertate in giudizio, in specie tra l’entità dei danni riportati dal veicolo, la situazione dei luoghi e complessivamente la dinamica del sinistro descritta nel medesimo modello di constatazione amichevole invocato(Cassazione ordinanza 37752/2021).

In secondo luogo, seguendo strettamente la strada segnata dal Tribunale di Milano, può osservarsi che le dichiarazioni in disamina non assumono il valore e quindi neppure la efficacia della transazione, che a norma dell'articolo 1965 Codice civile è il contratto con il quale le parti «facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite».Presupposto per la qualificazione di un accordo come transazione è quindi che le parti si siano fatte «reciproche concessioni».Nel caso degli «accordi conservativi» o delle «constatazioni amichevoli», invece le parti si limitano a dichiarare un fatto e quindi a proclamare una verità, secondo la nozione che il Tribunale ha correttamente inquadrato nell'ambito dei negozi di accertamento.

Occorre considerare la statuizione del Tribunale, anche laddove la sentenza in disamina ha evidenziato che l'atto di constatazione non appariva vincolante, esulando dai poteri dell'amministratore quello di rinunciare, sia pure pro parte, ai diritti dei condòmini.L'osservazione contempla i limiti dei poteri rappresentativi dell'amministratore di condominio e potrebbe essere ampliata ricordando che con riferimento alla transazione sono molto ristretti anche i poteri della stessa assemblea.

Sul punto, dopo non irrilevanti incertezze, la corte Suprema è pervenuta a soluzioni convincenti e molto chiare: l’assemblea condominiale può disporre, con le prescritte maggioranze, unicamente dei diritti relativi alle parti comuni dell’edificio e non anche dei diritti relativi alle parti di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Di talché la delibera assembleare di approvazione di un accordo transattivo non può vincolare i condòmini nella disposizione e nella tutela dei loro diritti.(Cassazione sezione II 2444/2016).

Quanto alla carenza di poteri dell'amministratore a stipulare transazioni, può opportunamente citarsi la puntuale massima tratta dalla sentenza 23138 del 23 dicembre 2019, del Tribunale di Roma:«Il potere di rappresentanza ex mandato che lega l’amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall’articolo 1130 Codice civile, limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l’assemblea conferiscano maggiori poteri. Non rientra allora, tra le attribuzioni dell’amministratore quale organo di rappresentanza dell’ente di gestione, incaricato della ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di disporre senza apposita autorizzazione assembleare, tramite transazione ovvero mera ricognizione di debito, di una situazione giuridica che si riflette sulla sfera patrimoniale dei singoli condòmini.

Si deve proseguire nella analisi e si deve evidenziare che l'amministratore è privo di poteri rappresentativi anche ai fini della semplice ricognizione o, come amano dire i giuristi, del negozio di accertamento. Con chiarezza il Tribunale di Roma, con sentenza 21653/2008, ha evidenziato che anche il riconoscimento del debito, pur essendo atto unilaterale, richiede che chi lo effettua abbia la disponibilità della vicenda giuridica cui si riferisce. Tale disponibilità, come si è visto può ravvisarsi in ambito molto preciso con riferimento alle delibere assembleari: conseguentemente una deliberazione della competente assemblea condominiale potrebbe di certo avere rilevanza di atto di ricognizione di debito da parte del condominio nei confronti di un terzo (Cassazione 5759/1980).

Al contrario, i poteri di rappresentanza dell’amministratore sono scolpiti nell'articolo 1130 Codice civile e non prevedono che l’amministratore del condominio: «quale organo di rappresentanza dell’ente di gestione deputato alla ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di disporre senza apposita autorizzazione assembleare, tramite transazione ovvero mera ricognizione di debito, di una lite che si riflette sulla sfera giuridico - patrimoniale dei singoli condòmini».

Può accadere che, successivamente alla sottoscrizione di un “atto conservativo” emergano circostanze non previste e non prevedibili ovvero che si palesino nuovi pregiudizi, dianzi ignorati.Si dirà nel prossimo paragrafo che prima di sottoscrivere tali atti chiunque dovrebbe esperire accurata ricognizione di tutti gli elementi costitutivi della pretesa all'indennizzo assicurativo.È tuttavia ben noto che neppure l'estrema prudenza può bastare e quindi è necessario attrezzarsi anche a fronte della eventualità che il contesto considerato sia modificato.Per tali evenienze si richiama il principio per il quale, salvo patto contrario, la transazione non è una scommessa e non è diretta ad obbligare le parti oltre quello che le stesse avevano voluto.

Non sarebbe vietato alle parti di vincolarsi, comunque, ad una data composizione dei rispettivi diritti, ma per acquisire tale risultato è necessario che l'accordo contenga espressioni chiare e non eludibili che obblighino a scostarsi dal regime ordinario.In tema di transazione è stato insegnato:«Ricadono nell’oggetto della transazione i danni futuri riconducibili a vizi conosciuti o conoscibili e/o prevedibili, dei quali si possa fondatamente postulare che le parti abbiano effettivamente discusso (o avrebbero potuto discutere). Diversamente, i danni non risultano ricompresi nella transazione e possono essere fatti valere in un successivo giudizio».

Il Tribunale di Pisa, con sentenza del 20 agosto 2021, si sofferma in tema di transazione precisando come, affinché essa possa/debba intendersi come novativa, sia necessario tanto un accordo tra le parti per disciplinare oggettivamente, e per intero, il nuovo rapporto negoziale (a sostituzione del precedente), quanto uno specifico animus novandi. Identico è l'insegnamento del Tribunale di Milano: in modo evidente il Tribunale di Roma, con sentenza 21653/2008, ha evidenziato che anche il riconoscimento del debito, pur essendo atto unilaterale, richiede che chi lo effettua abbia la disponibilità della vicenda giuridica cui si riferisce.

Identico è l'insegnamento della Corte d'appello di Cagliari:«la transazione ha efficacia esclusivamente rispetto a quei fatti conosciuti dalle parti al momento della conclusione del contratto ed in esso dedotti, mentre non possono essere coperti dalla transazione i fatti non rilevanti nè rilevabili in quel momento ma scoperti soltanto più tardi. (Nel caso di specie le parti avevano concluso una transazione avente ad oggetto la composizione delle reciproche pretese derivanti da un contratto d’appalto concernente la costruzione di un edificio; in un secondo tempo il committente s’avvedeva che l’opera appaltata era affetta da vizi di costruzione, non rilevati nè rilevabili al momento dell’accordo transattivo, e pertanto faceva valere l’inefficacia di detto accordo in ordine a tali vizi).

Identico è l'insegnamento anche della Corte d'appello di Torino:«La transazione stipulata dalla parte offesa sul danno per lesione derivante da incidente non impedisce la costituzione di parte civile dei congiunti che agiscano iure proprio per il risarcimento dei danni ad essi prodotti dalla successiva morte del loro familiare, avvenuta in conseguenza dell’incidente medesimo; infatti la transazione sui danni per responsabilità da fatto illecito non copre quelli non ancora venuti ad esistenza fino a quel momento, quando non vi erano elementi per ritenere che si sarebbero potuti verificare: ciò anche in presenza di clausole con le quali il danneggiato abbia dichiarato di transigere anche sui danni non conosciuti e di rinunciare in qualsiasi sede ad ulteriori azioni». (conforme Cassazione 826/1977).

Gli insegnamenti sopra riportati attengono alla transazione; ovviamente nel caso in cui non sia sottoscritta transazione ma semplice atto di ricognizione delle circostanze di fatto e della stima dei danni non sarebbe neppure necessario ricorrere a quelle sentenze, dato che le semplici ricognizioni riflettono quanto le parti possano vedere ed abbiano visto e dato che sarebbe fuori luogo ipotizzare una lettura estensiva dei negozi di accertamento.

Si sono passate in rassegna alcune delle numerose ragioni che, laddove sia necessario permettono di opporre eccezioni e contestazioni a chi cerchi di usare strumentalmente un atto di constatazione che non risponda alle situazioni reali ed ai diritti dei condòmini. Al netto di tali considerazione, permane certamente la favorevole valutazione dello strumento, in genere e se correttamente calibrato ed adoperato.È quindi utile che gli assicurati ne valutino pregi e difetti.Per gli amministratori di condominio è indispensabile considerare in primo luogo i limiti dei poteri rappresentativi, sia degli stessi amministratori che dell'assemblea.

Implicitamente, sopra si è evidenziato che l'accettazione che vada oltre i poteri di rappresentanza dell'amministratore non è impegnativa per il condominio e può essere quindi superata o comunque qualificata come inidonea a far perdere dei diritti ai condòmini.Nelle note conclusive si aggiunge che per l'amministratore non potrà mai costituire un trionfo la decisione del giudice che gli permetta di superare una difficoltà sul presupposto di avere agito oltre i poteri.Altro ancora di deve aggiungere.

Si devono ricordare i limiti dei poteri di rappresentanza della assemblea e si deve ricordare che molto spesso gli atti di constatazione amichevole hanno ad oggetto la quantificazione del danno patito da un terzo o da un condomino.In questi casi, come ben sanno gli amministratori, prima di firmare gli accordi è bene acquisire la espressa e chiara dichiarazione del danneggiato.Ancor meglio: appare opportuno che l'accordo non ancora sottoscritto dall'amministratore sia molto chiaramente accettato dal danneggiato e che tale accettazioni sia corredata da indicazioni tranquillizzanti; ad esempio «per accettazione a completa tacitazione di ogni diritto derivante dal sinistro».