Morosità e richiesta di chiarimenti. Le regole di condotta dell’amministratore

Uno degli strumenti procedurali maggiormente utilizzati ai fini del recupero del credito è, indubbiamente, il ricorso per ingiunzione di pagamento. Si ricorre spesso al procedimento monitorio, per la celerità con cui, alla presenza dei presupposti di cui all'articolo 633 e seguenti del Codice di procedura civile, l'autorità giudiziaria adita emette il provvedimento che, come noto, assume la veste del decreto ingiuntivo. In materia condominiale, inoltre, l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile consente all'amministratore che debba procedere alla riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza bisogno di autorizzazione di questa, di richiedere ed ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.

Ingiunzione entro sei mesi
Come disposto dall'articolo 1129 Codice civile, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del predetto codice. A ciò si aggiunga che il successivo articolo 1130 del Codice civile, numero 3) dispone che l'amministratore deve riscuotere i contributi. Di conseguenza, l'amministratore che a ciò non ottemperi risulterebbe inadempiente alle obbligazioni dallo stesso assunte in forza del contratto di mandato che richiama le norme di legge appena richiamate.

L’invio di un sollecito
È bene, tuttavia, chiarire che nessuna norma impone all'amministratore di inviare una preventiva diffida al fine di costituire in mora il condomino debitore. Nella prassi, l'amministratore invia un sollecito al condomino moroso, allegando l'estratto conto condominiale, da cui si evince l'importo a debito e le relative causali. Laddove il sollecito non sortisca alcun effetto, l'amministratore può conferire mandato ad un legale, affinchè quest'ultimo rediga ed invii una diffida al pagamento. Non sempre, tuttavia, l'intervento del professionista è portatore del risultato sperato. Ecco che si rende necessario attivarsi per il recupero del credito con il ricorso per decreto ingiuntivo (oppure, ove ritenuto opportuno, con altri strumenti procedurali, tra cui il procedimento di mediazione).

La sentenza più recente
Nel caso trattato dal Tribunale di Roma nella sentenza 19067/2021 pubblicata il 06 dicembre, un condomino, ricevuta la notifica di un decreto ingiuntivo da parte del condominio, deduceva di «non contestare la somma richiesta come sorte in sede monitoria, evidenziando di averla corrisposta nelle more della notifica del decreto ingiuntivo, contestando invece la richiesta di spese legali come liquidate nel provvedimento». Lamentava, inoltre, di non aver ricevuto i bollettini di pagamento. Circostanza, questa, che aveva comportato il mancato pagamento, poi effettivamente avvenuto dopo pochi giorni dall'aver appreso dello stato di morosità. Si lamentava, inoltre, del fatto che l'amministratore non avesse fornito «risposta in ordine all’attestazione dei pagamenti, rilevando di aver richiesto anche in data 3 ottobre 2018, senza esito, l’esatto ammontare delle cifre da versare».

Deduceva quindi la violazione del principio di buona fede nei propri confronti, avendo egli sempre manifestato la volontà di pagare e non avendo tuttavia ricevuto alcun riscontro, oltre che la violazione del dovere di cooperazione da parte del creditore.Orbene, nonostante tali eccezioni, in giudizio emergeva la prova che l’amministratore del condominio aveva, in realtà, provveduto ad inviare all’opponente due comunicazioni invitandolo alla corresponsione delle somme dallo stesso dovute. Inoltre, successivamente, il procuratore del condominio, atteso l’incarico ricevuto al fine del recupero a mezzo di procedimento monitorio delle somme ancora dovute, richiedeva all’opponente il pagamento degli oneri condominiali ritualmente approvati, ricevendo anzi riscontro per il tramite del legale del condomino il quale (confermando così che in realtà l'amministratore aveva richiesto il pagamento in via stragiudiziale delle somme dovute dal condominio moroso) sosteneva che il pagamento non era stato ancora effettuato «a causa del mancato invio dei conteggi da parte dell’amministratore, nonostante richieste in tal senso».

Conclusioni
Non poteva che respingersi, pertanto, l'opposizione proposta. In sintesi, nell'ipotesi di recupero della morosità, l'amministratore che rispetti le norme del Codice civile, in ossequio al mandato con rappresentanza ricevuto e nell'osservanza dei principi cardine di buona fede e correttezza, non può subire alcun addebito per quanto attiene la condotta posta in essere. Un'azione mossa con attenzione al buon senso e con valutazione dell'opportunità, infine, delinea l'operato corretto e professionale dell'amministratore, chiamato a muoversi da buon padre di famiglia ma con l'abito manageriale.