Nell’accertare la qualità di condomino vanno citati gli altri comproprietari

Per l'accertamento negativo della qualità di condòmino è necessaria la presenza di tutti i condòmini. Questo è quanto ha affermato di recente la Cassazione con l'ordinanza 4697/2020, pubblicata il 21 febbraio 2020.

I fatti
La vicenda inizia con il giudizio promosso da due società, le quali convenivano davanti al Tribunale il condominio in persona dell'amministratore chiedendo che venisse accertato che le unità immobiliari di proprietà di una di loro e concesse in locazione all'altra società attrice, non facessero parte del condominio convenuto, con conseguente esclusione dall'obbligo del pagamento degli oneri condominiali.

Le pronunce di primo e secondo grado
La sentenza del Tribunale veniva dichiarata nulla dalla Corte di appello, che rilevava il difetto di contraddittorio necessario nei confronti dei singoli condòmini e rimetteva la causa innanzi al giudice di primo grado.

Secondo la Corte territoriale, la domanda di accertamento della qualità di condòmino, ovvero dell'appartenenza o meno di una unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio, in quanto riguardante l'esistenza del rapporto di condominialità ex articolo 1117 Codice civile, va proposta nei confronti di tutti i condòmini e non nei confronti dell'amministratore del condominio, come era avvenuto nel caso esaminato.

La pronuncia della Suprema corte
La questione approdava, pertanto, all'esame della Cassazione a seguito del ricorso promosso dalle originarie attrice le quali deducevano la correttezza del giudizio da loro promosso nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore, evidenziando che, trattandosi di azioni in tema di comproprietà delle parti, non sussisteva il litisconsorzio (la presenza di più attori) necessario di tutti i condòmini.

La Cassazione, ritenendo corretta la decisione della Corte di appello, ha rigettato il ricorso, osservando che l'azione intrapresa dal titolare di una determinata proprietà immobiliare che ha ad oggetto l'accertamento positivo o l'esclusione del diritto di condominio sulle parti comuni, «rende indispensabile l'integrità del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, poichè questo accertamento o esclusione si risolve comunque in un minore o maggior diritto proporzionale di condominio in capo a coloro cui appartengono le altre unità immobiliari».

La definizione della vertenza, hanno continuato i giudici di legittimità, richiede una decisione che implica una intesa su titoli di proprietà confliggenti fra loro , suscettibile di assumere valore solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti (Cassazione, 16679/2018; Cassazione, 24431/2017; Cassazione, 15550/2017).

Come ritenuto dalla consolidata giurisprudenza, hanno concluso, spetta all'amministratore del condominio il potere rappresentativo per la tutela dei diritti sui beni comuni, mentre sono escluse da questo potere le azioni che incidono sulla condizione giuridica di questi beni e cioè sul relativo diritto di comproprietà, rientrando questo nella disponibilità esclusiva dei condòmini.