Nelle locazioni commerciali il carattere abusivo dell’immobile non incide sulla validità del contratto

Con l'ordinanza 4564/2022, pubblicata l'11 febbraio 2022, la Cassazione si è pronunciata sulle conseguenze derivanti, nell'ambito delle locazioni commerciali, dal carattere abusivo dell'immobile affittato e dalla mancanza dei titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini del suo utilizzo.

I fatti
La disputa giudiziaria origina dal ricorso promosso dal proprietario di un immobile concesso in locazione ad uso non abitativo il quale chiedeva al Tribunale che venisse dichiarata la risoluzione del contratto per il grave inadempimento del conduttore, avendo quest'ultimo lasciato il locale senza un congruo preavviso, senza provvedere alla rimozione delle opere che lo stesso aveva realizzato per lo svolgimento delle attività e al ripristino del locale affittato nello stato in cui si trovava prima della locazione. Inoltre, il ricorrente chiedeva la condanna del conduttore al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati e al risarcimento danni, detratta la somma versata per il deposito cauzionale.

Costituendosi nel giudizio, il conduttore si difendeva eccependo la nullità del contratto di locazione per la mancanza delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'utilizzo del bene e per la mancata indicazione nel contratto del certificato Ape (Attestazione di prestazione energetica).Il Tribunale dava ragione al proprietario dell'immobile. Dello stesso avviso la Corte di appello che, nel confermare la decisione di primo grado, evidenziava che la locazione è valida anche nel caso in cui il proprietario ometta di allegare al contratto l'Ape e il conduttore è comunque tenuto a versare i canoni di locazione.

Il proprietario rischia una sanzione amministrativa
Il proprietario locatore inadempiente può essere solo sottoposto ad una sanzione amministrativa. Inoltre, secondo i giudici di appello, l'indicazione delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'utilizzo dell'immobile ad uso diverso dall'abitazione non è requisito di validità del contratto di locazione. Il caso, pertanto, arrivava all'esame della Cassazione a seguito del ricorso proposto dal conduttore. Anche i giudici della Suprema corte hanno dato torto al conduttore dichiarando inammissibile il ricorso. I giudici di legittimità nel decidere il ricorso hanno ribadito l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo dell'immobile oggetto della locazione ad uso diverso da quello abitativo, dipendenti dalla situazione edilizia del bene, non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'articolo 1578 del Codice civile.

Da provare il pregiudizio sofferto
In questi casi è configurabile solo un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni ed è onere del conduttore allegare e fornire la prova circa il concreto pregiudizio sofferto per l’abusività del cespite.Nelle locazioni commerciali il mancato ottenimento da parte del conduttore dei titoli amministrativi abilitativi necessari allosvolgimento dell'attività imprenditoriale convenuta, hanno concluso i giudici di legittimità, non determina la nullità del contratto per difetto di causa, ma dà luogo alla responsabilità del locatore tutte le volte in cui quest'ultimo abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento.