Non si può chiedere all’inquilino il risarcimento per infiltrazioni se non si prova l’uso scorretto della cosa

Il proprietario che chiami in causa l'inquilino per l'omesso pagamento delle spese condominiali deve produrre i rendiconti dell'amministratore approvati dai condòmini e non un semplice riparto delle rate. Lo precisa il Tribunale di Pavia con sentenza 849 del 15 dicembre 2021.

I fatti
A citare la conduttrice di un immobile è la titolare. La donna, reclama, non solo che non le aveva corrisposto delle mensilità ma anche che le fosse debitrice di somme extra e di oneri condominiali. Peraltro, durante l'occupazione dell'appartamento la sua condotta aveva cagionato infiltrazioni d'acqua nell'unità sottostante con conseguenti danni per il ripristino di cui chiedeva il ristoro. Mutato il rito, ed esaminata la domanda, il giudice la accoglie in parte. La proprietaria, chiarisce, aveva formulato un'unica richiesta tesa ad ottenere un importo totale riferito a più voci: canoni di locazione inevasi, spese condominiali dovute, spese ulteriori che la conduttrice si sarebbe impegnata a versare con scrittura privata e costi come da preventivo per il rispristino dei danni asseritamente cagionati.

Nulli i patti con canone più alto del contratto
Ebbene, quanto al pagamento dei canoni di locazione, la pretesa era fondata e provata mediante l'allegazione del contratto regolarmente registrato e neanche controparte aveva addotto dei fatti modificativi, estintivi o impeditivi che la potessero liberare. Circa, invece, il denaro chiesto in forza della scrittura privata prodotta, la domanda non poteva accogliersi trattandosi di scrittura né datata né tanto meno registrata. E comunque, prosegue il giudice, in materia di immobili adibiti ad uso abitativo, sono nulle tutte le pattuizioni tese a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Necessario produrre i rendiconti
Una nullità che, puntualizzano le Sezioni unite della Cassazione con pronuncia 18213/15 – ribadita da Cassazione 8465/19 – sanziona solamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, lasciando piena validità al contratto registrato. Per quanto riguarda le spese condominiali, invece, vige il principio per cui il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle stesse adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condòmini (Cassazione 29329/19). In pratica, soltanto le delibere assembleari di approvazione e di riparto delle spese costituiscono fonte e dimostrazione dei crediti derivanti dal mancato pagamento degli oneri condominiali. Nella vicenda, però, la proprietaria aveva depositato agli atti un solo documento che riportava il riparto delle rate e non anche le delibere di approvazione di tale riparto. Spese non provate, dunque, e nemmeno esigibili.

No al risarcimento per infiltrazioni
Infine, andava respinta la richiesta relativa ai danni da infiltrazioni presumibilmente causati dal comportamento dell'inquilina non potendo il locatore pretendere al termine del rapporto il risarcimento dei danni per le spese di riparazione qualora non offra la prova di un uso scorretto della cosa da parte del conduttore (Cassazione 6306/19). E, nella fattispecie, non poteva assumere valore probatorio il preventivo a firma del tecnico incaricato dalla proprietaria che nulla dimostrava in punto di reale esborso sostenuto per l'esecuzione dei lavori preventivati. A mancare, persino la fattura di riferimento. Queste, le articolate motivazioni per cui il Tribunale di Pavia condanna la conduttrice a pagare unicamente i canoni di locazione insoluti, con relativi interessi, e le spese di lite bocciando le restanti richieste.