Non si scioglie il condominio per la gestione di una strada comune

L'ipotesi relativa allo scioglimento del condominio è contemplata dall'articolo 61 disposizioni di attuazione al Codice civile, il quale al comma 1 dispone che qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi possa dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possano costituirsi in condominio separato.

In ordine al concetto di “edificio autonomo”, tale fattispecie ricorre allorquando in uno stesso condominio vi siano più entità materiali dotate di un proprio ingresso e di una propria autonomia strutturale, mentre se la separazione non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi interessanti la sfera giuridica di altri condomìni alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri reali, è da escludersi l'esistenza di quella autonomia strutturale richiesta per procedere allo scioglimento del condominio.

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, può dare luogo alla costituzione di condomìni separati solo in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 Codice civile, in quanto il tenore della norma, riferito all'espressione “edifici autonomi” esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa.

In altri termini, più che ad un concetto di gestione, il termine “edificio” va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomìni, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo (Cassazione 24380/2010).Più di recente, la Suprema corte ha, inoltre, affermato che «l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio, ai sensi degli articoli 61 e 62 disposizioni attuative Codice civile, solo quando l'immobile sia divisibile in parti strutturalmente autonome, ciò che è escluso dall'esistenza di interferenze materiali involgenti elementi strutturali essenziali» (Cassazione 21686/2014).

Sulla scorta di tali principi – per come segnatamente resi – il Tribunale di Palermo (con la sentenza 526/2020) ha dichiarato l'illegittimità di una delibera adottata dall'assemblea di un condominio locale con cui si disponeva lo scioglimento del condominio su una strada privata comune a più condomìni, ivi precisando che i diversi condòmini del condominio generale che li ingloba non godono sulla stradina di cui trattasi di diritti aventi ad oggetto parti suscettibili di divisione, aventi ciascuna una propria autonomia. Il condominio “generale” costituisce un'identità unitaria e non divisibile e la mancanza di tale autonomia (da intendersi non come autonomia amministrativa, ma strutturale) osta per certo allo scioglimento del condominio.