Non valido l’atto di precetto inviato ad un solo condomino in caso di condanna dell’intero condominio

L’atto di precetto notificato in solido a un solo condomino è illegittimo perché contrasta con il contenuto dell’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile (novellato dalla legge 220/2012).

Il proprietario di un appartamento, danneggiato da umidità e infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare condominiale, otteneva una sentenza di condanna del condominio al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni subìti. Il danneggiato notificava l’atto di precetto per il pagamento dei danni a un solo condòmino considerato coobbligato solidale per l’intero il quale, però, si opponeva al precetto ed eccepiva la parziarietà dell’obbligazione, la mancata preventiva escussione del condominio e dei condòmini morosi i cui dati devono essere forniti dall’amministratore al creditore che li richiede, come stabilito dall’articolo 63 citato.

Per il creditore intimante, invece, l’obbligazione risarcitoria gravante sul condominio non era assimilabile a un onere condominiale di cui agli articoli 1123 del Codice civile e 63 delle Disposizioni attuative in quanto, mentre la funzione degli oneri condominiali disciplinati dalle citate disposizioni era quella di far fronte alle ordinarie esigenze di gestione del condominio (ad esempio, conservazione e godimento delle parti comuni, prestazione di servizi nell’interesse comune), la funzione dell’obbligazione risarcitoria è quella di reintegrare il patrimonio del soggetto che ha subìto un danno a causa di un fatto illecito imputabile all’ente condominiale. Quindi, era del tutto infondata l’affermazione di controparte secondo cui nelle obbligazioni condominiali vi sarebbe «sempre solo una responsabilità pro quota».

Per il Tribunale di Velletri (sentenza 2217/2022) l ’opposizione, invece, era fondata. Precisa lo stesso giudice che l’articolo 63 delle Disposizioni attuative prevede la responsabilità parziale dei condòmini per le obbligazioni (nessuna esclusa) dell’ente di gestione ed è norma nata proprio per evitare l’iniquità di situazioni in ordine alle quali il creditore dell’ente di gestione sarebbe libero di “scegliere” un qualsiasi condòmino (magari titolare di quota millesimale ridottissima) per porgli a carico un pagamento unico e solidale fatto salvo, per l’onerato, il diritto di regresso pro quota verso gli altri condòmini.

In nessuna norma si rinviene in maniera espressa una responsabilità solidale dei singoli condòmini – solo in sentenze ante riforma – mentre l’articolo 63 novellato ha previsto un adempimento parziario dell’obbligazione, limitata ai soli condòmini che non abbiano già ottemperato, versando la quota dell’obbligazione dovuta da ciascuno. Di conseguenza, l’atto di precetto notificato in solido al condòmino opponente risultava illegittimo, salva la responsabilità di quest’ultimo limitatamente alla sua quota millesimale.