Nulla la delibera che nega al condomino il diritto di subentro nell'ascensore

L’ascensore installato a spese di alcuni condòmini successivamente alla costruzione dell’edificio non rientra nella proprietà comune, appartenendo invece solo a quelli che lo hanno realizzato. In séguito alla sua realizzazione, ogni condomino ha il diritto di subentrare nella comproprietà dell'impianto sobbarcandosi la quota relativa alle spese antecedentemente occorse, aggiornate al valore odierno, secondo l'espressa previsione dell’articolo 1121, comma 3, del Codice civile. Lo ha precisato la Corte di appello di Messina mediante sentenza 358 pubblicata il 28 aprile 2023.

L'interessante questione posta al vaglio del tribunale messinese si origina dalla impugnazione di una delibera assembleare che aveva negato ad un condomino il diritto a subentrare nella proprietà ed utilizzo dell'impianto ascensore realizzato a cura e spese di un gruppo di condòmini. Basava la ragione di tale richiesta indirizzata all'amministratore del condominio su un deficit deambulatorio. Perciò chiedeva preliminarmente la sospensione della delibera e, nel merito, l'accertamento del diritto a subentrare nella comproprietà e utilizzo dell'elevatore e la conseguente invalidazione della delibera opposta.

Il condominio si opponeva all'istanza di sospensiva e avversava nel merito le deduzioni dell'impugnante ribadendo che l'ascensore era di proprietà solo di alcuni condòmini di una scala per cui la richiesta di subentro doveva essere proposta direttamente ai singoli e non all'amministratore. Il tribunale definiva la querelle rigettando la domanda.

Il condomino si vedeva costretto a gravare la pronuncia dinnanzi alla Corte di appello di Messina per chiederne la riforma. Chiedeva accertarsi l'illegittimità della delibera assembleare nella parte in cui gli era stato negato il diritto di subentro nella proprietà e utilizzo dell'ascensore esterno realizzato nel cortile condominiale su iniziativa di alcuni condòmini. Assumeva violato il diritto sancito dall'articolo 1121, comma 3, del Codice civile a partecipare alla innovazione per divenire comproprietario e utilizzatore dell'opera previo pagamento della quota per le spese fronteggiate per realizzarlo aggiornate al valore attuale (oltre quelle manutentive ordinarie e straordinarie). Conseguentemente, chiedeva l'annullamento della opposta delibera dichiarando il diritto a subentrare nella comproprietà dell'impianto. Il condominio rilevava l'inammissibilità e l'infondatezza dei motivi di impugnazione e chiedeva il rigetto del gravame con conseguente conferma della pronuncia di prime cure.

Ritenendo meritevoli di accoglimento i motivi dell'appello, la Corte territoriale ha riconosciuto la fondatezza dell'omesso riconoscimento del diritto del condomino a subentrare nella comproprietà e utilizzo dell'ascensore. Il tribunale ha errato nel negare all'appellante tale diritto perché la delibera è inficiata formalmente (essendo stata adottata dalla totalità dei condòmini presenti in assemblea e non dai soli residenti della scala nella quale è stato allocato l'impianto ascensore) e sostanzialmente (essendo il diritto del condomino espressamente e inequivocamente sancito dall'articolo 1121, comma 3, del Codice civile).Il caso vagliato rientra nel perimetro della richiamata disposizione.

Essa rende lecita e autorizza la realizzazione di opere innovative gravose o voluttuarie anche nel caso in cui sia una parte dei condòmini a sobbarcarsi le relative spese e sempreché siano suscettibili di utilizzazione separata. La questione va assoggettata al dettato dell'articolo 1121 del Codice civile (secondo cui «nel caso previsto dal primo comma i condòmini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera») in quanto parte dei condòmini di una scala ricadente nel più ampio complesso edilizio ha assunto l'iniziativa di impiantare un ascensore esterno nel cortile comune destinandolo all'utilizzo dei rispettivi cespiti immobiliari e fronteggiando le relative spese di progettazione e installazione.

Tra l'altro, i condòmini che promossero l'iniziativa stabilirono, in conformità al dettato codicistico, l'eventualità che in un futuro altri condòmini della stessa scala avrebbero potuto subentrare nella comproprietà dell'ascensore corrispondendo la quota di ingresso afferente alle spese di installazione e manutenzione.

La Corte di appello richiama, a sostegno del proprio assunto decisorio, un calzante precedente nomofilattico secondo il quale «…l’ascensore installato ex novo, per iniziativa e a spese di alcuni condòmini, successivamente alla costruzione dell’edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condòmini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l’hanno impiantato, dando luogo ad una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso; tale è il regime proprietario finché tutti i condòmini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese all’uopo impiegate, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall’articolo 1121, comma 3, Codice civile, non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell’innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio» (Cassazione 10850/2020).

Tra i giudici di merito, si registra il Tribunale di Napoli ( 1238/2021) il quale ha precisato che l’ascensore installato ex novo, quindi in epoca successiva alla costruzione dell’edificio, per iniziativa e a spese di alcuni condòmini, appartiene solo a quelli che hanno contribuito venendosi così a creare una particolare comunione parziale (distinta dal condominio unitariamente considerato).Osserva, inoltre, che sull'ascensore si è creato un condominio parziale destinato a servire solo gli immobili dei condòmini che lo realizzarono sui quali competono gli oneri economici relativi e il diritto di voto.

Tanto è attestato dalla giurisprudenza di merito per la quale le spese riguardanti le parti comuni dell’edificio, nel caso in cui la destinazione oggettiva del bene non sia utile a tutte le unità immobiliari ricadenti nel condominio, ma solo ad alcune di esse, si costituisce di diritto il condominio parziale incidendo sulla imputazione delle spese e sul diritto di voto (così Tribunale di Roma 15 aprile 2020, numero 6145).Infine, ha respinto l'eccezione avanzata dal condominio secondo la quale l'appellante avrebbe dovuto rivolgersi ai singoli condòmini del condominio parziale e non al condominio unitariamente inteso. In proposito ha rilevato che la delibera negatrice del subentro è stata adottata dal condominio sicché era corretto evocarlo in giudizio per farne dichiarare la nullità e accertare il diritto dell'impugnante.