Parziarietà obbligatoria in condominio

La Cassazione interviene sulla questione della «parziarietà»: il caso riguarda la richiesta di pagamento di quote condominiali da parte del terzo creditore mentre il singolo condòmino le aveva versate all’amministratore dello stabile.

La decisione (ordinanza 14530/2017, relatore Antonio Scarpa) afferma il principio per cui «(...) in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condòmini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condòmini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie».

Viene quindi ribadito il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali (si veda anche la sentenza, sempre della Cassazione, 199/2017)

Gli atti dell’amministratore hanno, insomma, una duplice valenza: una nei confronti del condominio e l’altra dei singoli condòmini, in ragione della loro rispettiva quota mentre i condòmini hanno obbligazioni con il condominio ma non hanno rapporti diretti con i terzi creditori, essendo il condominio - ente di gestione l’ente che impedisce il rapporto diretto tra i due, funzionando da spartiacque per il tramite del suo mandatario.

L’amministratore del condominio è, appunto, il mandatario ed è l’unico che agisce e può agire nell’interesse dei singoli condomini in quanto il pagamento del singolo al terzo creditore non lo libererebbe comunque dal debito pro quota nei confronti del condominio (Cassazione, sentenza n. 3636/2014)

Va da sé che il singolo condòmino è sempre obbligato a pagare al condominio in ragione delle scadenze delle rate, e non al terzo, in forza dei criteri di riparto ex lege o da convenzione, né si può eccepire all’amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto, si assume, ciò creerebbe confusione e diversi errori nella gestione economica complessiva del condominio (Cassazione, sentenza 2049/2013).

A corollario della parziarietà vige l’articolo 63 delle Disposizione di attuazione del Codice civile, sulla cui base «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini». Il creditore deve quindi agire nei confronti del condominio ottenendo valido titolo esecutivo per l’escussione del proprio credito rimasto insoluto nel frattempo l’amministratore dovrà fornire al creditore l’elenco dei condomini morosi: questo è un obbligo di legge e non viola in alcun modo la privacy, essendo il terzo creditore soggetto munito di interesse ad agire tanto che, in mancanza, potrà agire giudizialmente per ottenere i dati richiesti.