Per il ritardo occasionale nell’affitto non si può sciogliere il contratto

Se il conduttore paga in ritardo il canone d'affitto, il locatore non può richiedere la risoluzione del contratto di locazione. È quanto enunciato dal Tribunale ordinario di Roma nella sentenza n°13570 del 2019 che ha trattato un caso originato dall'atto di citazione notificato da due attrici le quali intimavano alla società conduttrice di un loro immobile di emettere un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di due canoni di locazione e, in caso di opposizione dell'intimato, una ordinanza di rilascio. La società si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda di controparte, deducendo l'insussistenza della morosità, avendo effettuato, seppur in ritardo, tutti i pagamenti e chiedendo la condanna all'esecuzione, da parte delle attrici, di lavori necessari ed urgenti alla canna fumaria mai effettuati.
Nonostante avessero preso atto dell'avvenuto pagamento della morosità, la parte attrice, all'udienza di convalida, chiedeva di proseguire nella risoluzione contrattuale e nella richiesta di rilascio dell'immobile. Domande alle quali la resistente si contrapponeva insistendo nella domanda riconvenzionale proposta.
Il tribunale respingeva la domanda relativa alla risoluzione del contratto per inadempimento, tenuto conto che, sebbene la resistente avesse tardato nel pagamento dei canoni intimati, il veloce adempimento era prova di una circoscritta ed occasionale morosità e, perciò, non grave. Esprimendosi sulla clausola risolutiva, le ricorrenti chiedevano di convalidare lo sfratto per morosità senza spiegare alcuna domanda di risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., che, in ogni caso sarebbe risultata nuova e pertanto inammissibile.
Anche la domanda riconvenzionale della resistente, relativa all'esecuzione delle opere necessarie per la rimozione della canna fumaria veniva respinta. In presenza di vizi della cosa locata, il conduttore non ha la facoltà di chiedere la loro eliminazione, a cura del locatore, e ciò perché l'art. 1578 c.c. non enumera, tra le azioni disponibili al conduttore, quella di esatto adempimento. Quest'ultimo ha la facoltà di domandareil risarcimento dei danni, se il locatore ignora il vizio al momento della consegna. La conduttrice aveva dichiarato di avere esaminato il locale e di averlo trovato adatto al proprio uso ed attività in normale stato di manutenzione ed esente da difetti che possano influire sulla salute.
Il Tribunale di Roma ha, perciò, rigettatosia la domanda di risoluzione del contratto di locazione, formulata dalle ricorrenti, che quella riconvenzionale della resistente, condanna la società resistente a rifondere, alle ricorrenti le spese del giudizio liquidate in euro 150,00 per esborsi e euro 1500,00 per compensi professionali.