Possibili vincoli regolamentari a carico del nuovo condomino
Non è sufficiente un'adesione generica al regolamento ma i vincoli posti dalle clausole limitative dei diritti del singolo condomino, vanno accettate espressamente o trascritte
La risposta de L'Esperto Risponde da Il Sole 24 ore di lunedì 27 marzo
Preliminarmente va precisato che l’introduzione di divieti a cura dell’estensore del regolamento condominiale può avvenire mediante elencazione delle attività vietate, oppure facendo riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare (Tribunale Milano, sentenza 1345/2019). Per evitare ogni equivoco, le limitazioni devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, e devono essere incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dare luogo a incertezze. Nel caso del quesito, sembra che con il divieto di locazione inferiore all'anno si sia inteso evitare proprio un continuo e frequente cambio di occupanti lo stesso appartamento, tipico invece del B&B.
Ciò premesso, è stato più volte ribadito (si veda, tra le altre, Cassazione 24188 /2021) che non è sufficiente un'adesione generica al regolamento ma, proprio in ragione dei vincoli posti dalle clausole limitative dei diritti del singolo condomino, tali norme sono equiparate alle servitù reciproche, per cui serve un'accettazione espressa oppure la trascrizione delle clausole contrattuali in modo indipendente rispetto agli atti di acquisto e su ogni subalterno, cioè mediante l’indicazione di tali divieti in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto.
In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d'acquisto, del vincolo reale gravante sull'immobile. In caso contrario le disposizioni del regolamento saranno comunque valide e vincolanti per i condòmini che lo abbiano accettato all’atto del primo e originario acquisto, ma non saranno opponibili ai successivi acquirenti. Si tenga infine presente che il regolamento di condominio, di per sé, e se non allegato al rogito di vendita delle singole unità immobiliari, non può essere trascritto alla Conservatoria, in quanto non è compreso tra gli atti indicati dall'articolo 2643 del Codice civile.
