Pubblicità in facciata, l’adempimento parziale fa sciogliere il contratto

Due società avevano concluso un contratto di locazione che prevedeva che una offrisse uno spazio di circa cinquecento metri quadri sulla facciata di uno stabile alla seconda per consentire alla stessa di utilizzarlo a fini pubblicitari.Il contratto in oggetto, inoltre, prevedeva che la mancata concessione del permesso da parte della Pubblica amministrazione competente entro una certa data avrebbe comunque consentito alla conduttrice di recedere dal contratto. A seguito della sottoscrizione del citato accordo, quindi, la locataria domandava le dovute autorizzazioni al Comune dove era situato lo stabile.

La Pa forniva, molto tempo dopo e comunque trascorsi i termini massimi previsti dal contratto, un parere negativo sulla possibilità di sfruttare la facciata condominiale intera a scopi pubblicitari, consentendo al massimo uno spazio inferiore e pari a circa quattrocento metri quadrati. Alla luce del ritardo nella risposta del Comune e della riduzione dello spazio la conduttrice domandava la risoluzione del contratto.

Le pronunce precedenti
La vicenda approdava in Tribunale e il giudice, all'esito del processo, rigettava la domanda della conduttrice.La stessa, quindi, alla luce della soccombenza, impugnava la sentenza presso la Corte d'appello la quale accoglieva la sua domanda.

Il ricorso alla Suprema Corte
La parte locatrice proponeva quindi ricorso in Cassazione fondato su un unico motivo di diritto con il quale sosteneva – in buona sostanza – come il giudice d'appello non avesse valutato correttamente le norme relative alla formazione della volontà nei contratti e quelle relative all'impossibilità sopravvenuta parziale dei contratti.

Con la sentenza 23 aprile 2020, numero 8112, la Suprema Corte rigettava il ricorso dichiarandolo inammissibile. A detta degli ermellini, infatti, la Corte d'appello aveva correttamente applicato la normativa vigente e in particolare il dispositivo dell'articolo 1464 del Codice civile che afferma : «quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale».

I motivi della decisione
Nel caso in questione la parte conduttrice si trovava pacificamente nella condizione descritta dall'articolo citato. La superficie utilizzabile a scopi pubblicitari, difatti, era stata ridotta di un quinto dalla deliberazione del Comune competente e la sua richiesta di rinegoziazione degli oneri contrattuali era stata respinta dalla parte locataria.
Correttamente, quindi, la conduttrice aveva domandato la risoluzione del contratto fondata proprio sulla parziale impossibilità della controparte nell'adempimento degli accordi pattuiti.

Nel caso in oggetto, infatti, l'ordinanza comunale aveva costituito un fatto sopravvenuto che aveva inciso sul bene oggetto del contratto e costituito uno squilibrio nelle prestazioni imprevedibile e imprevenibile. Il rigetto da parte della locatrice della domanda di rinegoziazione degli oneri contrattuali (verosimilmente con riduzione del costo della locazione) aveva legittimato la parte conduttrice a recedere dal contratto.

E' doveroso sottolineare, comunque, come la norma dell'articolo 1464 del Codice civile consenta, anche in prima battuta, alla parte danneggiata di recedere dal vincolo contrattuale, offrendo sullo stesso piano la possibilità della rinegoziazione degli accordi e il recesso.