Quali maggioranze per sopprimere il servizio di portineria

Il condominio dotato di portineria può decidere in qualsiasi momento di sopprimere il servizio e, di conseguenza, di licenziare il portiere anche in assenza di una giusta causa. È bene ricordare che il servizio di portineria – che può essere previsto dal regolamento condominiale – è rivolto a tutti i residenti e quindi le spese vanno suddivise secondo l’articolo 1123 del Codice civile, «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

L'iter per la soppressione del servizio prevede che l'assemblea voti con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/2 del valore complessivo dell’edificio, espresso in millesimi (500 millesimi). Nel caso in cui il servizio sia contemplato dal regolamento di tipo contrattuale – accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell'acquisto delle rispettive unità immobiliari – per procedere è necessario il voto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 2/3 del valore dell’edificio, cioè 666 millesimi (articolo 1136, comma 5 del Codice civile).

Tanto più che occorre modificare la destinazione d'uso dei locali adibiti a portineria (Cassazione 25 marzo 1988 numero 2585). Con la precisazione che – secondo taluni autori – in presenza di un regolamento condominiale contrattuale che contenga la menzione del servizio, sarebbe addirittura necessaria l’unanimità dei partecipanti al condominio. Una volta che il servizio sia stato soppresso, si procede al licenziamento del portiere che viene considerato un atto di ordinaria amministrazione che può essere approvato con una maggioranza in seconda convocazione di 333 millesimi oltre a quella degli intervenuti. Il licenziamento può essere motivato da giustificato motivo oggettivo.

La decisione va comunicata con un preavviso congruo, che varia da 6 a 12 mesi a seconda del contratto applicato al lavoratore. Il portiere licenziato, se usufruiva di un alloggio condominiale, è tenuto a riconsegnarlo. Quest'ultimo – che a norma dell'articolo 1117 del Codice civile rientra tra i beni comuni – può essere locato o venduto, con i proventi che vanno suddivisi tra tutti i condòmini proprietari, in proporzione ai millesimi in loro possesso.Per procedere alla locazione della portineria che residua dal servizio dismesso – una volta superati eventuali vincoli di destinazione - è sufficiente il voto favorevole in seconda convocazione di 333 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti.

Il portiere può anche essere licenziato a seguito di comportamenti negligenti o gravi inadempienze. In questo caso la legge di riferimento è la numero 108 dell'11 maggio 1990 «Disciplina dei licenziamenti individuali» e, in particolare, trova applicazione la procedura prevista dall'articolo 2 della norma. L’amministratore una volta ottenuta l'autorizzazione dell’assemblea – che delibera con le maggioranze ordinarie - comunica per iscritto al portiere il licenziamento, indicando il termine di preavviso. Il lavoratore ha 15 giorni di tempo per chiedere all'amministratore i motivi del licenziamento.

A quel punto, il condominio deve rispondere, sempre in forma scritta, entro 7 giorni. La Cassazione (sentenza 14949 del 18 novembre 2000), ha chiarito che il provvedimento è da ritenere effettivo esclusivamente quando il condominio comunichi al dipendente la delibera assembleare di licenziamento. Nel caso in cui il portiere licenziato non usufruisca dell’alloggio, il condominio invia un preavviso di 45 giorni tramite posta raccomandata, mentre in presenza di un'abitazione interna allo stabile il preavviso è di 3 mesi.