Riedificazione dell’edificio, è la volontà del singolo e non la delibera che determina l’obbligo di rilascio

Un soggetto chiedeva in giudizio l’insussistenza dell’obbligo di rilasciare l’appartamento di sua proprietà, al fine di consentire la demolizione e la riedificazione del condominio con le agevolazioni fiscali (sisma bonus); il condominio rilevava che la relativa delibera assembleare riportava la dichiarazione di assenso, sottoscritta dalla quasi totalità dei condòmini, alla demolizione delle unità abitative. Il Tribunale di Sulmona, con sentenza 179/2023 rigettava la domanda, confermando l’obbligo di rilascio dell’immobile.

La delibera era stata adottata in considerazione di esigenze statiche e la demolizione, con successiva ricostruzione, era stata scelta quale soluzione tecnicamente più agevole per l’adeguamento sismico, sicché la sua esecuzione configurava imprescindibile tutela della cosa comune, legittimando l’amministratore ad agire in giudizio anche in carenza di specifica autorizzazione assembleare, pure nel caso che ciò coinvolga parti di esclusiva proprietà dei condòmini (Cassazione sentenza 13611/2000).

Nel caso in esame, non poteva ritenersi efficace la “revoca” del consenso che la condomina aveva comunicato al condominio dopo la sottoscrizione del verbale assembleare. Tale consenso, infatti, non attiene alla manifestazione del voto assembleare, perché si tratta di disporre di porzioni dell’edificio in proprietà esclusiva, e ciò esula dalla competenza dell’organo deliberativo. Viceversa l’assemblea ha il potere di deliberare l’esecuzione dei lavori di radicale ristrutturazione (riedificazione non per perimento naturale) dell’intero edificio, naturalmente subordinata all’autorizzazione dei singoli proprietari alla distruzione della propria porzione esclusiva.

Si tratta, infatti, di un atto - per ciascuno dei condòmini che tale volontà hanno manifestato - di disposizione della cosa propria. L’assunzione unilaterale dell’impegno a consentire la demolizione, ha contenuto patrimoniale e, oltre a non rientrare nei poteri deliberativi dell’assemblea, ha natura di negozio rivolto a soggetti determinati (gli altri condòmini), sicché non può ritenersi efficace alcuna revoca unilaterale di esso (articoli 1372 e 1324 Codice civile; Cassazione sentenza 556/1962).Infine, le precarie condizioni di salute della condomina in conseguenza della diagnosi di grave malattia non si potevano intendere come incapacità naturale al momento di manifestazione del consenso, né in vizio del medesimo, posto che non era specificato quale errore (essenziale e riconoscibile) ne sarebbe derivato, o quale artificio o violenza morale avrebbe alterato la manifestazione di volontà.

Inoltre, l’efficacia dell’assenso espresso da parte attrice circa la distruzione della porzione di proprietà esclusiva non era stato certo inficiato - proprio perché non si tratta di determinazione condominiale - dalla circostanza che solo nove dei dieci condòmini fossero presenti all’assemblea ed avessero manifestato analogo assenso per porzioni rispettive di proprietà esclusiva. Al rigetto della domanda di accertamento negativo, è seguito l’accoglimento della riconvenzionale domanda del condominio circa il contrario accertamento positivo e la conferma dell’ordinanza di sgombero.