Risarcimento danni a fine locazione, il proprietario deve dare la prova della colpa dell’inquilino

Il proprietario, terminato il rapporto di locazione ad uso abitativo del suo appartamento, non può pretendere il risarcimento dei danni per le spese di riparazione che occorrano senza fornire la prova – almeno indiziaria – di un uso scorretto da parte dell'inquilino. Lo precisa il Tribunale di Crotone con sentenza n. 574 del 16 giugno 2021.

Apre la lite, la condanna sancita da un Giudice di Pace nei confronti di un conduttore a corrispondere sia dei canoni insoluti che 600 euro per danni riportati dall'immobile locato. Decisione contro la quale arriva l'appello dell'inquilino: non gli si potevano pretendere le mensilità poiché successive al rilascio e comunque, marca, i danni reclamati non erano a lui imputabili. Di qui, la richiesta di dichiarare inesistente il nesso eziologico tra la sua condotta e le lesioni denunciate e liberarlo da ogni obbligazione sui canoni scaduti.

Lo stop del Tribunale
Visti i documenti di causa, il Tribunale boccia il primo motivo di appello inerente la corresponsione delle mensilità non versate – considerato che la data di riconsegna dell'alloggio non era stata tempestivamente né specificamente contraddetta e non era stata neanche offerta prova del rilascio anticipato rispetto al termine pattuito – e stila una distinzione ben precisa sul resto.

In particolare, spiega, non poteva accogliersi il rilievo per cui la prima pronuncia sarebbe stata affetta da vizio di ultrapetizione per aver disposto la riparazione delle maniglie degli infissi (voce non inclusa nell'atto introduttivo). Il danno, infatti, era menzionato nella parte narrativa della citazione. Tuttavia, prosegue, incombe sul locatore la dimostrazione dell'esistenza e della consistenza dei danni denunciati nonché della loro riconducibilità eziologica al cattivo uso fattone dal conduttore (Corte di cassazione, 14305/2005).

Il nodo della prova
Ecco che, in materia di locazioni di immobili urbani, il locatore non potrà pretendere, chiuso il rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione che si rendano necessarie se non offra la prova, almeno indiziaria, di una gestione scorretta della cosa da parte del conduttore (Corte di cassazione, 1320/2005).

Ebbene, nella vicenda, il consulente aveva ricondotto i danni pretesi in parte al normale deterioramento conseguente alla vetustà dell'appartamento ed in altra parte alle infiltrazioni causate dalla perdita idrica del bagno. D'altronde, l'immobile risalente agli anni settanta non era neppure dotato di rubinetteria di eccelsa qualità quindi la rottura del tubo del gruppo miscelatore poteva pacificamente essere compatibile con il suo fisiologico invecchiamento. La rottura di ben 11 maniglie, invece, denotava una certa negligenza nel loro utilizzo da parte del conduttore.

Queste, le strutturate ragioni per cui il Tribunale di Crotone liquida il danno nella misura indicata dalla consulenza riconoscendo d'ufficio – stante la natura di debito di valore del risarcimento – la rivalutazione monetaria, seppur non domandata dalla parte. Infine, valutato l'esito della controversia ossia l'accoglimento parziale dell'originaria richiesta, compensa le spese processuali.