Se le tabelle millesimali non sono adeguate alle necessità reali l’errore si può correggere a maggioranza

Quorum deliberativi per le modifiche delle tabelle millesimali. Questo il tema, spesso al centro del dibattito giurispriudenziale, che affronta l’ordinanza 13099/2023 della Cassazione pubblicata il 12 maggio.

Soccombente nei giudizi di merito, un condomino si rivolgeva alla Suprema corte per chiedere la cassazione della pronuncia che aveva respinto l’impugnazione della delibera di modifica delle tabelle millesimali del suo condominio, delibera approvata a maggioranza e non all’unanimità come previsto dall’articolo 69 disposizioni attuative Codice civile. L’articolo, novellato dalla riforma del 2012, prevede in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle siano rettificati con il consenso di tutti i condòmini, ma si precisa altresì che la modifica può essere effettuata anche nell’interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

L’individuazione perciò dei casi in cui sia sufficiente il via libera a maggioranza è spesso fonte di lite. Basta la maggioranza quando:
1) la modifica è conseguenza di un errore che consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Nel caso in esame il condomino sottolineava che le nuove tabelle non erano state modificate a maggioranza per errori di calcolo delle precedenti, ma in ragione dell'adozione di criteri e parametri di determinazione dei valori delle proprietà individuali diversi da quelli seguiti in precedenza, come emergeva dalla stessa delibera assembleare che aveva nominato un tecnico. Nella delibera dove si rappresentava che le tabelle in vigore erano «considerate non adeguate alle necessità reali ».

La definizione rientra tra gli errori? Risposta affermativa secondo la Cassazione che sposa il ragionamento della corte territoriale: non è richiesto il consenso di tutti i condòmini perchè il tecnico incaricato dall'assemblea di redigere le nuove tabelle aveva rilevato «una obiettiva difformità tra il valore delle singole unità immobiliari e quello ad esse corrispondente nella attribuzione dei relativi millesimi effettuata dal costruttore e quindi un errore di calcolo».