Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
L’allarme legionella a Milano, con un decesso in un complesso di edilizia residenziale pubblica, rende quanto mai attuali i controlli dell’acqua che l’amministratore deve attuare, secondo il Dlgs 18/2023, anche nel tratto di tubazione che dal contatore generale arriva fino allo stacco delle singole utenze. Anche ai lavori in condominio all’aperto sono applicati i provvedimenti sanitari delle varie regioni per prevenire il colpo di calore. A questi si aggiunge, il protocollo e i chiarimenti di Inps su come accedere all’integrazione salariale.
Impattano sui costi individuali le pronunce dei tribunali esaminate negli articoli della settimana. Non si applica l’articolo 1126 del Codice civile, e dunque la spesa non si ripartisce tra tutti i condòmini, per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare a uso esclusivo qualora la causa sia da ricondurre a opere abusive realizzate dal proprietario. In tal caso, la responsabilità e i costi ricadono interamente su quest’ultimo, come stabilito dal Tribunale di Tempio Pausania con la sentenza 392 del 19 giugno 2025. Sulla stessa linea di rigore si pone il Tribunale di Paola (sentenza 630 del 25 giugno 2025), che ha dichiarato la nullità per illiceità dell’oggetto della delibera che, seppur all’unanimità, disponeva lavori su una costruzione condominiale abusiva, poiché qualsiasi intervento, anche conservativo, costituisce una prosecuzione dell’attività illecita originaria. La validità delle delibere è messa in discussione anche sul fronte dei costi di gestione: il Tribunale di Milano (sentenza 4949 del 17 giugno 2025) ha annullato per eccesso di potere la nomina di un amministratore il cui compenso è stato ritenuto sproporzionato rispetto a quello del predecessore e ai bilanci contenuti del condominio.
Le nuove Linee guida 2025 del Garante Privacy fissano a dieci anni il termine massimo di conservazione dei documenti amministrativi e contabili. La responsabilità dell’amministratore per cattiva gestione può avere conseguenze civili e penali, e il condominio può agire per il risarcimento dei danni economici subiti. Il rendiconto, inoltre, può contenere anche il conto economico della gestione, con costi e ricavi, come si evince dall’ordinanza 28257/2023 della Cassazione. L’ordine di demolizione di parti comuni va notificato ai singoli proprietari e non all’amministratore (Consiglio di Stato, sentenza 614/2025), mentre non integra il reato di diffamazione la comunicazione all’amministratore di un affitto non registrato, se fatta per tutelare un proprio diritto (Cassazione penale, 22335/2025).
La Cassazione interviene a più riprese per definire i limiti dei diritti individuali. Con l’ordinanza 12919 del 14 maggio 2025, ha ribadito che un regolamento contrattuale può imporre una definizione di lesione del decoro architettonico più rigorosa di quella codicistica. Del fatto illecito di un condomino che si aggiunge a un abuso preesistente può rispondere indifferentemente l’uno o l’altro degli autori (Cassazione, ordinanza 17237/2025). Va rimosso, inoltre, il tubo di una lavatrice installato sul terrazzo a meno di un metro dal confine, poiché la presunzione di dannosità dell’articolo 889 del Codice civile è assoluta (Cassazione, ordinanza 16349/2025).
In ambito procedurale, il Tribunale di Catania (sentenza 3275/2025) chiarisce che per il calcolo dei cinque giorni di preavviso per la convocazione dell’assemblea si include il giorno di ricezione dell’avviso, che in caso di assenza coincide con il rilascio dell’avviso di giacenza. L’improcedibilità per mancata mediazione obbligatoria va eccepita entro la prima udienza (Tribunale di Taranto, 1373/2025), mentre le contestazioni alla consulenza tecnica d’ufficio, nel rito sommario, possono essere sollevate fino alle note conclusionali (Cassazione, 25109/2024).
Per il fisco e i bonus è operativo dal 30 giugno il portale Enea per le comunicazioni 2025, con scadenza al 29 settembre. In caso di decadenza dal superbonus per errori formali nella Cilas, è possibile convertire la detrazione in bonus ordinari (agenzia delle Entrate, interpello 122/2025). L’erede che ha eseguito i lavori non è soggetto alla plusvalenza da superbonus, mentre l’installazione di una wallbox per auto elettrica è considerata manutenzione straordinaria e accede alla detrazione del 50% con Iva al 10%. Per le comunità energetiche condominiali, i proventi del ritiro dedicato (Rid) sono tassabili in capo ai singoli condòmini, a differenza dell’incentivo se usato per compensare le spese comuni. La nuova cedolare secca al 26% per gli affitti brevi, infine, si applica solo dal secondo immobile in poi.
Nelle compravendite, la mancata consegna del certificato di agibilità per una carenza solo formale limita il danno risarcibile per l’acquirente ai soli costi amministrativi per ottenerlo (Cassazione, 10449/2025). Le proposte di modifica al Codice di procedura civile (articoli 490 e 568) mirano a rendere le esecuzioni immobiliari più rapide e trasparenti. Per le locazioni, è valida la clausola “no pets”, ma non sempre la sua violazione giustifica la risoluzione del contratto (Corte d’appello di Napoli, 1254/2025). La sostituzione delle funi dell’ascensore spetta all’inquilino.
Il supercondominio si costituisce di fatto quando più edifici hanno parti in comune, senza necessità di un atto formale (Cassazione, 27094/2017). La gestione, se i partecipanti sono più di sessanta, richiede la nomina di un rappresentante per ogni condominio.
Durante il grande caldo mentre la direttiva Case Green traccia la rotta per l’abbandono delle caldaie a combustibili fossili entro il 2040, si registra invece un dimezzamento degli investimenti in efficienza energetica.
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