Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
Il taglio degli incentivi edilizi sta già producendo effetti misurabili sulla spesa delle famiglie, in calo del 35% nei primi due mesi del 2025 rispetto al pari periodo del 2024. La nuova architettura dei bonus, che per il 2025 prevede una detrazione base del 36% , 30% per il 2026-27, elevata al 50% , 36% nel 2026-27, solo per l’abitazione principale del titolare di un diritto reale suscita numerosi quesiti applicativi ancora irrisolti. Questioni come la gestione delle agevolazioni in caso di temporaneo cambio di residenza per eseguire i lavori, l’acquisto di immobili da adibire a prima casa post-intervento, il trattamento delle pertinenze e, soprattutto, la declinazione dei nuovi requisiti in ambito condominiale, con il rischio che l’interpretazione letterale escluda in condominio il 50%, attendono urgenti chiarimenti.
L’incertezza si riflette anche nello stallo delle comunicazioni all’Enea, con l’Agenzia che attende delucidazioni ministeriali per aggiornare i portali, in particolare sui nuovi paletti come la titolarità di diritti reali per l’aliquota maggiorata o il divieto di bonus per caldaie uniche a combustibili fossili. Qualche certezza in più con la risposta numero 137/2025 delle Entrate, che esclude dalla nuova imposizione sulla plusvalenza da superbonus (26% per cessioni infradecennali di immobili che hanno beneficiato dell’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura) la rivendita delle unità immobiliari acquisite da imprese di costruzione tramite il cosiddetto super sismabonus acquisti.
Sul versante delle agevolazioni prima casa, una significativa apertura giunge dalla Cassazione, ordinanza 3913/2025, che ne ha esteso l’applicabilità anche all’acquisto di fabbricati collabenti, categoria catastale F/2, a condizione che l’acquirente dichiari nell’atto l’intenzione di destinarli a propria abitazione principale e che i necessari lavori di ristrutturazione siano completati entro il termine di tre anni. Per quanto concerne la trasmissione mortis causa delle detrazioni edilizie, l’ordinanza della Cassazione 11731/2025 ha confermato che, in caso di immobile locato a terzi, le rate residue del bonus non si trasferiscono all’erede, in quanto manca il requisito della detenzione materiale e diretta del bene.
Nelle spese quotidiane, i rendiconti consuntivi in preparazione, come quelli milanesi, registrano un incremento dei costi del gas, influenzato da una stagione più lunga e fredda, dal ripristino dell’aliquota Iva al 22% e dalla fine delle restrizioni sulla temperatura interna con una minore attenzione ai consumi. Il prezzo del gas al Psv, nella stagione 2024/2025, rispetto ai corrispondenti mesi della stagione precedente, ha subito un rilevante aumento: +29,64% a dicembre, +60,06% a gennaio, +90,57% a febbraio e +48,21% a marzo. Sempre per i bilanci, è stato precisato che il disavanzo patrimoniale risultante dal rendiconto condominiale non comprova automaticamente un ammanco di cassa, la cui dimostrazione richiede una specifica perizia contabile.
Sul come attribuire le spese straordinarie in caso di vendita é stato ribadito il principio per cui le spese straordinarie deliberate prima del rogito notarile restano a carico del venditore, mentre quelle successive competono all’acquirente, un criterio che si estende anche agli eventuali imprevisti extra contratto, salvo diversi accordi pattizi. Sulle partecipazione alle spese dei negozi con accesso esclusivo dalla strada alle spese per la manutenzione e sostituzione degli ascensori è stata confermata, con una ripartizione basata, secondo l’articolo 1124 Codice civile, per metà sui millesimi di proprietà e per l’altra metà sull’altezza del piano.
Per la cessione della proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2024, non configurerà più una plusvalenza immobiliare ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, bensì un reddito diverso ex lettera h) del medesimo articolo, come chiarito dalla risposta ad interpello 129/2025. Questo implica una tassazione sull’intero corrispettivo percepito, al netto delle spese specifiche, senza la franchigia quinquennale e l’impossibilità di optare per l’imposta sostitutiva del 26%.
Di notevole interesse anche la posizione critica del Consiglio nazionale del Notariato riguardo alla risposta 133/2025, che ipotizza una plusvalenza tassabile in capo al venditore qualora l’acquisto immobiliare avvenga con intestazione scissa dell’usufrutto e della nuda proprietà.
La figura dell’amministratore condominiale continua ad evolversi: una rilevazione Anammi ne sottolinea la crescente professionalizzazione, con un incremento di laureati (ingegneri, architetti, giuristi) che intraprendono la professione, sebbene permanga una certa difficoltà nel reperire personale qualificato per gli studi. Circa i compensi, il rimborso forfettario per spese di cancelleria e simili è legittimo solo se analiticamente previsto nel contratto di mandato; diversamente, ogni esborso deve essere documentato e approvato. L’obbligo di restituzione della documentazione da parte dell’amministratore cessato è immediato e non subordinato alla nomina di un successore.
La sentenza del Tribunale di Palermo 2164/2025 ha validato la clausola di un regolamento condominiale imponente una preferenza per amministratori interni, purché in possesso dei requisiti di legge. Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari, come ribadito dalla Cassazione, ordinanza 15320/2022, non può estendersi alla valutazione della convenienza economica di contratti stipulati dal condominio, quale ad esempio un contratto di locazione per locali tecnici. In tema di responsabilità, il Tribunale di Nola, sentenza 1235/2025, ha riconosciuto un concorso di colpa al 50% tra il condominio, per omessa custodia, e i genitori, per omessa vigilanza, nel caso di infortunio di una minore in un cortile con pavimentazione dissestata.
Per contrastare comportamenti illeciti, come l’abbandono di rifiuti nelle parti comuni, il Tribunale di Milano, ordinanza del 12 maggio 2025, ha concesso tutela d’urgenza, ordinando la cessazione immediata della condotta lesiva della destinazione d’uso del cortile. La corretta consegna della corrispondenza nei condomìni, rimane un tema sensibile, come dimostra una pronuncia della Cassazione, ordinanza 8985/2025, che ha confermato il licenziamento di un dipendente postale per sottrazione di posta. Le nuove Linee Guida 2025 del Garante Privacy sulla videosorveglianza in condominio sottolineano la necessità che la delibera assembleare di installazione sia estremamente specifica riguardo finalità, aree riprese, tempi di conservazione dei dati e soggetti autorizzati alla visione, configurando il condominio come titolare del trattamento.
Sul piano delle modifiche strutturali e delle innovazioni, la Cassazione, sentenza 10473/2025, ha chiarito che la sostituzione di una vecchia scala con una più funzionale non costituisce necessariamente innovazione ex articolo 1120 Codice civile, potendo rientrare nelle modifiche tese al miglior godimento della cosa comune. La posa del cappotto termico, con le sue implicazioni sul decoro architettonico e sulla superficie dei balconi privati, è stata oggetto di una ponderata analisi da parte della Corte d’appello de L’Aquila, sentenza 496/2025: pur confermando la nullità di una delibera per eccessiva riduzione dei balconi, 20%, i giudici hanno invocato un bilanciamento tra gli interessi in gioco, suggerendo che un consistente miglioramento delle prestazioni energetiche, in linea con la tutela costituzionale dell’ambiente, articolo 9 Costituzione, potrebbe giustificare alterazioni estetiche, purché non sproporzionate.
La potenziale assunzione di una funzione strutturale da parte di un tramezzo originariamente non portante è stata vagliata dalla Cassazione, ordinanza 4867/2025, confermando la responsabilità per danni derivanti dalla sua demolizione. In tema di appalti, la Suprema Corte, ordinanza 10231/2025, ha ribadito che l’appaltatore, anche se agisce quale nudus minister, per esimersi da responsabilità per vizi derivanti da un progetto o da istruzioni errate del committente, deve provare di aver manifestato il proprio dissenso e di essere stato costretto a proseguire. Per quanto riguarda le procedure di mediazione obbligatoria, si segnala che l’assenza della parte può essere giustificata senza sanzioni se motivata e provata, Tribunale di Castrovillari, 659/2025, e che il delegato a partecipare deve essere munito di effettivi poteri negoziali e transattivi, Tribunale di Pavia, 490/2025. Permangono perplessità sull’impatto che l’eliminazione del termine di 15 giorni per l’avvio della mediazione demandata dal giudice e l’estensione della sua durata massima potrebbero avere sui tempi processuali.
Il mercato delle locazioni, specialmente quello degli affitti brevi, continua a essere in cambiamento. Il Tar del Lazio, sentenza 10210/2025, ha annullato la circolare ministeriale che imponeva l’identificazione de visu degli ospiti, aprendo alla possibilità di verifiche documentali da remoto. Parallelamente, un’indagine di SoloAffitti ha messo in luce come, in diverse grandi città, la redditività netta degli affitti brevi possa risultare inferiore a quella dei contratti tradizionali a canone concordato, a causa degli oneri di gestione e della fiscalità. La corretta redazione di un inventario dei beni mobili in caso di locazione di immobili arredati si conferma, inoltre, cruciale per prevenire contenziosi alla cessazione del rapporto. Un’analisi dell’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa ha offerto uno spaccato di cosa sia possibile acquistare con un budget di 200.000 euro nelle principali città e località turistiche, evidenziando significative eterogeneità territoriali.
Non manca, negli articoli della settimana, uno sguardo alle politiche abitative e alla sostenibilità energetica e ambientale. A Milano, il Piano straordinario per la Casa ha raccolto 24 manifestazioni di interesse per la realizzazione di alloggi a canoni calmierati. Nel settore delle energie rinnovabili, il report del Politecnico di Milano evidenzia una crescita del 16% nel 2024, ma sottolinea la necessità di un’accelerazione, stimata in un +40% annuo di installazioni, per centrare gli obiettivi Pniec al 2030; in tale direzione, il Tar Lazio, sentenza 6969/2025, ha annullato i tetti regionali alla potenza autorizzabile per nuovi impianti FER.
Procede anche l’attuazione del Pnrr con lo stanziamento di fondi per l’efficientamento energetico delle case popolari, gestiti tramite Esco. Di rilevanza, la conversione del Dl 39/2025 estende l’obbligo di assicurazione contro i rischi catastrofali anche agli immobili oggetto di sanatoria o con procedimenti di condono in corso, escludendo dalla copertura e da ogni ristoro pubblico solo gli immobili totalmente abusivi e non sanabili. L’Associazione piccoli proprietari case (Appc) ha presentato le proprie proposte per la casa alla Commissione europea, mentre l’Unione piccoli proprietari immobiliari (Uppi) ha discusso, in un convegno a Padova, soluzioni per il mercato degli affitti, inclusa l’ipotesi di un canone concordato per gli esercizi commerciali.
Ne “il punto” di pratica e diritto condominiale di Antonio Scarpa: condominio e impianti fotovoltaici, appalto condominiale e balconi aggettanti, responsabilità per furti nel corso dei lavori di manutenzione del fabbricato, vizi dell’opera appaltata e denuncia fatta dal direttore dei lavori, impugnazione della delibera dell’assemblea dei rappresentanti dei condomìni di un supercondominio.
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