Sottotetto di proprietà esclusiva se funge da camera d’aria isolante per l’appartamento sottostante

Proprietà del sottotetto, occupato da uno dei condòmini al centro dell’ ordinanza della Cassazione 10269/2023 depositata il 18 aprile . Molto frequente il caso approdato alla Suprema corte che nel testo è tornata a ribadire i principi in base ai quali riconoscere la condominialità del locale sottostante la copertura dell’edificio condominiale.

La lite riguardava un vano sottotetto, accessibile attraverso una botola situata nel vano scala condominiale e utilizzato dal condominio per il deposito di materiale edile e per l'impianto centralizzato TV. Nel 1995, il proprietario dell'appartamento sottostante aveva realizzato opere murarie che ne avevano reso possibile l'utilizzo esclusivo di una porzione rilevante, benché non inclusa nel suo atto di compravendita. Soccombente in primo e secondo grado un condomino dello stabile, che reclamava l'utilizzo del vano in questione, si era rivolto ai supremi giudici, che però hanno respinto le sue richieste.

I giudici di legittimità, come detto, si sono soffermati su alcuni aspetti importanti. Si premette innanzitutto che la previsione legale di condominialità, stabilita per i beni di cui all'elenco, non tassativo, contemplato dall’articolo 1117 Codice civile, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione dello stesso al servizio comune (Cassazione 17928/2007,), e che la proprietà immobiliare, estendendosi alla proiezione verticale, nel sottosuolo e nello spazio sovrastante l’immobile, include anche le strutture sovrastanti, che ne sono accessorie (Cassazione 991/1981, parla al riguardo espressamente di sottotetto).

Sulla natura del sottotetto, in particolare, la Corte, sottolinea che pre riforma del condominio non era considerato rientrante nella presunzione di condominialità dal Codice. Successivamente, quindi dal 2012, si precisa che in assenza di un titolo di proprietà va considerata la funzione in concreto impressa al bene, dovendo lo stesso essere considerato di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento dell'ultimo piano, quale sua pertinenza, quando ha la funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante. Viceversa è di proprietà del condominio, quando ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

E nel caso in esame? Dove il vano è utilizzato gran parte dal proprietario dell’appartamento sottostante e una piccola parte dai condòmini? Attenendosi ai principi esposti, bene ha fatto - precisano i giudici di legittimità - la Corte d’appello a riconoscere la natura di pertinenza del vano che sovrastava l'appartamento dei controricorrenti senza debordare. Questo perchè non era facilmente accessibile a tutti,era privo di finestre o punti luce e aveva un'altezza limitata e tale da impedire, anche nei punti più alti (mt. 1,80), il facile movimento a causa della presenza di travature in legno più basse. La parte pertanto oggetto di lavori è certamente di proprietà esclusiva. Tenuto conto dell’uso condominiale della restante area si può valutare se solo questa non sia stata acquisita dal condominio per usucapione.