Spese arretrate, sino a che punto il nuovo acquirente può essere coinvolto
Ho acquistato un immobile a luglio 2014 e pur avendo pagato fin da quell'anno il condominio a poco meno di 5 anni dalla delibera che ha approvato i conti 2014 mi sono ritrovato, l'accollo dei debiti (rata 2014 + conguaglio 2014) del vecchio proprietario. Volevo sapere, avendo percepito a causa del ritardo nella liberazione dell'immobile avvenuta a novembre 2014 una penale di € 2.400 inserita in atto (la morosità è pari a 230 €) se è possibile fare opposizione al decreto ingiuntivo con possibilità di successo e verso l'amministratore in quanto l'azione di recupero del credito è prevista entro 6 mesi dall'approvazione del bilancio da parte dell'assemblea. Nell'atto di compravendita è infatti scritto che erano a carico del venditore le spese condominiali fino all'immissione nel possesso ma non vorrei che la penale che ho incassato affievolisca il mio diritto.
In tema di obbligazioni condominiali, l'art. 63, co. 3, disp. att. c.c., stabilisce il principio c.d. di “ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali”, secondo il quale il nuovo proprietario è obbligato solidalmente (art.1292 ss. c.c.) con il suo dante causa, al pagamento delle spese relative all'anno in corso e a quello precedente. Resta salva, conseguentemente, la rivalsa totale dell'acquirente nei confronti del venditore.
Non troverà, quindi, applicazione l' art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell' art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina.
Pertanto, il condomino acquirente può essere costretto all'adempimento per il totale della morosità del vecchio proprietario, a nulla rilevando eventuali clausole inserite nel contratto di compravendita e senza poter eccepire il difetto di legittimazione passiva nell'atto di opposizione al decreto ingiuntivo.
Resta, comunque, fermo il diritto del condomino acquirente ad agire in regresso nei confronti del vecchio proprietario ai sensi dell'art. 1299 c.c., per la ripetizione di quanto corrisposto per la morosità antecedente alla data di sua immissione nel possesso dell'immobile acquistato.
Ciò è stato confermato dalla giurisprudenza, la quale ha confermato che, “In tema di condominio negli edifici, il vincolo di solidarietà dal lato passivo tra l'alienante ed il compratore di una porzione immobiliare sita all'interno di un condominio, previsto dall'art. 63, comma 2, disp.att.c.c., in favore del condominio, non implica una situazione di inscindibile unitarietà nel rapporto con il creditore, ben potendo il singolo condebitore essere chiamato in via esclusiva a rispondere dell'intero debito, salva la facoltà di agire in via di regresso nei confronti del dante causa” (Corte d'Appello Roma Sez. IV, 30/03/2011).
