Stop alla locazione dell'immobile come bar se manca il certificato di agibilità

Il locatore è tenuto a garantire l'agibilità dell'immobile concesso in locazione, offrendo in comunicazione al conduttore apposita certificazione. Il certificato di agibilità, siccome attestante il rispetto delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, deve essere sempre acquisito dal disponente ai sensi dell'articolo 24 del Testo Unico Edilizia 380/2001.
Il locatore non ha invece l'obbligo, ai sensi degli articoli 1575 e 1578 del Codice civile, di garantire, sotto il profilo amministrativo, l'idoneità dell'immobile ad essere destinato all'esercizio della specifica attività per la quale è stato locato e, pertanto, non può essere ritenuto responsabile del mancato rilascio, da parte della Pubblica Amministrazione, dell'autorizzazione amministrativa eventualmente necessaria per lo svolgimento dell'attività commerciale.
Non occorre confondere, tuttavia, il certificato di agibilità – che è obbligo del locatore garantire – con tutte le varie autorizzazioni amministrative necessarie per lo svolgimento di una data attività commerciale: le quali, fatto salvo patto contrario, ricadono in capo al conduttore.
Può anche accadere – ed è questo quanto occorso nel caso qui trattato – che il conduttore sia impossibilitato a richiedere le autorizzazioni amministrative per lo svolgimento dell'attività commerciale concordata a causa dell'assenza, a monte, del certificato di agibilità.
Ebbene, in tal caso, essendo l'inadempimento imputabile al locatore, a questi va ascritta apposita responsabilità contrattuale, con tutte le conseguenze patrimoniali del caso.
Sulla scorta di tali argomentazioni il Tribunale di Palermo, Sezione II civile, Giudice istruttore Got Rosalia Grassadonia, con sentenza n. 2848 del 28 giugno 2018 ha dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione ad uso commerciale per fatto e responsabilità imputata alla parte locatrice. Ma ciò – tiene a precisare il giudice – non in conseguenza di un presunto inadempimento del locatore dall'obbligo (che si è detto inesistente) di garantire l'idoneità, sotto il profilo amministrativo, dell'immobile ad essere destinato allo svolgimento dell'attività indicata nel contratto (nella fattispecie un bar), quanto, piuttosto, quale conseguenza del suo mancato adempimento dell'obbligo - questo si, realmente esistente - di dotare l'immobile di quei requisiti di sicurezza, igiene e salubrità nei quali si sostanzia il certificato di agibilità. Ove, infatti, il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzare l'immobile per fatto imputabile al locatore, stante l'uso pattuito, sussiste inadempiemnto del medesimo, il quale, in quanto tale, non può pretendere il pagamento del canone per il periodo di inutilizzabilità dell'immobile (Corte di Cassazione, Sezione III, 28/03/2006, n. 7081).