Superbonus, va costituito il fondo lavori straordinari

Il Super bonus 110 %, configura un appalto di lavori straordinari agevolati fiscalmente e come tali soggiace alle normative civilistiche in materia condominiale.
Pertanto, la delibera di approvazione dei lavori condominiali dovrà essere accompagnata dalla costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c. n° 4: “l'Assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.”

Tale disposizione introdotta dalla legge di riforma dell'istituto del condominio (l. 220/2013), si ritiene abbia la funzione di offrire una tutela ai condomini ed ai terzi rispetto al rischio di morosità di uno o più condomini. In giurisprudenza è costante l'affermazione che la mancata costituzione del fondo costituisca ipotesi di nullità della delibera. Da ultimo il Tribunale Busto Arsizio sez. III, 04/01/2021: “La mancata previsione del fondo speciale previsto dall’art. 1135, 1° comma, n. 4, c.c., che l’assemblea dei condomini è tenuta obbligatoriamente a costituire per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, determina la nullità delle delibere adottate per l’esecuzione delle predette opere senza previa costituzione di tale fondo, stante il carattere imperativo della disposizione di legge.”

Nel caso di opere agevolate fiscalmente spesso gran parte delle spese potranno essere sostenute con lo sconto in fattura o la cessione del credito fiscale generato dall'intervento, ai sensi dell'articolo 121 del DL 34/2020. Così, nel caso di sconto in fattura, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, d'importo pari alla detrazione spettante.

Il comma 9-bis dell'articolo 119 del DL 34/2020, prevede che, l'assemblea deliberi – con la maggioranza speciale introdotte dalla norma - in ordine all'adesione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Come chiarito dall'interpretazione di tali norme nelle circolari 24E e 30E / 2020 dell'Agenzia delle Entrate, l'esercizio dell'opzione della cessione del credito spetta ai singoli condomini beneficiari. Pertanto, la delibera condominiale avrà natura indicativa e autorizzativa dell'Amministratore agli adempimenti connessi. Ciò premesso, tornando al fondo speciale, l'Assemblea dovrà obbligatoriamente provvedere alla delibera in ordine alla sua costituzione preventiva rispetto all'inizio dei lavori, per l'ammontare complessivo delle spese suddiviso per i millesimi dei singoli condomini.

Ove l'assemblea delibererà di aderire allo sconto in fattura offerto dall'appaltatore al condominio committente, considerato che, tutto o parte dei lavori saranno corrisposti con la cessione del credito all'appaltatore medesimo, per la costituzione del fondo speciale la delibera potrà prevedere che, da quanto dovuto dal singolo condomino andranno a detrarsi gli importi a lui spettanti quale credito fiscale ceduto, ove gli stessi singoli condomini formalizzeranno la cessione del credito al fornitore con la sottoscrizione degli appositi moduli; in difetto i condomini saranno viceversa tenuti a versare sul conto corrente condominiale interamente la quota a loro carico. Nel caso venga formalizzata la cessione del credito da parte dei singoli condomini, resteranno da versare sul conto corrente condominiale gli importi non coperti da credito fiscale – ciò evidentemente per gli interventi agevolati fiscalmente dai bonus minori – e quelli che non generano detrazione fiscale, quali ad esempio gli onorari dell'Amministratore di Condominio.