Un tubo esterno presente da vent’anni può essere una servitù ma va dimostrato
All'interno del garage di pertinenza di un appartamento, acquisito per donazione, c'è una tubazione di scarico esterna che fuoriesce dal soffitto e si innesta nella colonna di scarico condominiale , quest'ultima opportunamente murata. Lo scarico è di un “secondo” bagno dell'appartamento sovrastante il garage, asseritamente realizzato, al momento della costruzione del palazzo (1980), in un vano destinato inizialmente a ripostiglio. Di questa servitù di passaggio non c'è traccia nell'atto di acquisto iniziale né, tantomeno, nell'atto di donazione. Si chiede se si possa legittimamente richiederne/intimarne l'eliminazione sebbene sia stata per oltre vent'anni tollerata dal precedente proprietario del garage.
Le servitù di posa e di passaggio delle condutture condominiali, anche se non trascritte, possono certamente giustificarsi in base all'istituto della destinazione del padre di famiglia (cfr articolo 1062 codice civile), per cui si legittimano se preesistenti alla costruzione del fabbricato (“res ita stent ut stant” ovvero “le cose stiano così come stanno”).
A ogni buon conto, una servitù può essere costituita tramite un atto notari le, quando i proprietari del fondo dominante e di quello servente trovano un accordo per la creazione della servitù stessa, oppure in modo coattivo quando la servitù non dipende dalla volontà del proprietario su cui grava la servitù, ma dipende dall'esigenza di causa maggiore (come, ad esempio, il passaggio di una condotta di acqua potabile o di uno scarico).
Semmai il peso reale sia sopravvenuto occorre la forma scritta ad substantiam, a pena di nullità (cfr articolo 1350 Codice civile), fatto salvo, da una parte, l'usucapione del diritto reale in favore del fondo dominante. L'acquisto della servitù per usucapione si ha soltanto in presenza del “corpus possessionis” ovvero quella relazione materiale che si instaura tra il possessore e il bene e che lo fa apparire come titolare di un diritto reale su quel bene.
Incombe pertanto sul soggetto che intende usucapire dimostrare l'esistenza di tale stato di fatto e precisamente dimostrando l'avvenuto esercizio del diritto di servitù per il tempo prescritto dalla legge sull'usucapione. Ciò posto, si può così rispondere al lettore: è sempre contestabile una servitù come quella in disamina, specie se tollerata dal proprio dante causa e non faccia riferimento alla destinazione per padre di famiglia. Anzi la contestazione è necessaria per comprendere i titoli che è in grado di contrapporre la controparte – onerata alla prova - per il mantenimento del peso reale, sì da apprezzarne l'eventuale fondatezza e legittimità, ovvero per poterne rinegoziarne i contenuti, se del caso.
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di Carlo Pikler - Centro studi privacy and legal advice
