Vendita di un immobile concesso in locazione commerciale

La vendita dell'immobile concesso in locazione commerciale è un'ipotesi diffusa nella realtà di tutti giorni e comporta talune tutele per il conduttore del bene, che di seguito verranno analizzate. Innanzitutto, va premesso che i contratti di locazione ad uso commerciale sono soggetti alla disciplina prevista dalla legge 392/78 (legge “equo canone”). Tale normativa differenzia le attività dei conduttori a seconda che siano esercitate a contatto diretto con il pubblico o meno, delineando una disciplina diversa per le due ipotesi.Nel primo caso, a fronte della volontà del proprietario di vendere l'immobile, la legge garantisce gli interessi del conduttore attraverso due istituti: il diritto di prelazione e quello speculare di riscatto (articoli 38 e 39).

Il proprietario dell'immobile, pertanto, dovrà preferire il conduttore rispetto ai terzi nella conclusione del contratto di compravendita, a parità di condizioni. In particolare, il locatore avrà l'onere di comunicare le sue intenzioni al conduttore, indicando il corrispettivo in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore, dal canto suo, potrà avvalersi di tale facoltà nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione, mediante avviso al locatore. Successivamente dovrà versare il prezzo di acquisto, con contestuale stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Qualora, invece, il proprietario ometta di adempiere a tali oneri, l'avente diritto alla prelazione potrà riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Nel secondo caso, invece, ovvero quello in cui non vi siano rapporti diretti con la clientela, l'articolo 41 coma 2 della legge equo canone - così come interpretato dalla costante giurisprudenza della Cassazione (Cassazione 12697/2015, Cassazione 9583/2012, Cassazione 1363/2009, Cassazione 11908/2002) - esclude l'applicabilità degli articoli 38 e 39.Di conseguenza, il proprietario dell'immobile non sarà tenuto a privilegiare il conduttore nella conclusione della compravendita, ma potrà scegliere liberamente la propria controparte contrattuale.A questo punto si pone il problema di stabilire quali saranno le sorti del contratto di locazione.

Sul punto la legge è chiara nell'affermare che l'acquirente subentrerà nel contratto quale locatore, alle condizioni concordate dalle parti originarie e l'inquilino potrà continuare a rimanere nei locali fino alla naturale scadenza dell'accordo.Si ricorda, infine, che la legge “equo canone” prevede precisi termini di durata delle locazioni: non possono essere inferiori a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo; o a nove anni nel caso in cui l'immobile sia adibito ad attività alberghiere. Eccezion fatta, beninteso, per le attività di carattere transitorio, che possono avere durata più breve.