Affitto con fidejussione, il proprietario non sempre deve comunicarlo al garante

Con la crisi economica che nell'ultimo decennio ha colpito il nostro paese è sempre più frequente che al momento della stipula del contratto di locazione i proprietari richiedono al conduttore il rilascio di una garanzia per il puntuale pagamento dei canoni di locazione. Nella maggior parte dei casi la garanzia consiste nella stipula di un secondo contratto con un terzo soggetto con il quale quest'ultimo si impegna a pagare in favore del proprietario i canoni non versati dal conduttore.
In questi casi, se l'inquilino si rende moroso nel pagamento dei canoni il proprietario è sempre obbligato a comunicarlo al garante?

La Cassazione risponde
Sulla questione si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione (Sezione III) con l'ordinanza n. 29364/2019, pubblicata il 13 novembre 2019 , affermando il seguente principio di diritto: «in caso di fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore in un rapporto di locazione, laddove intervenga una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, l'obbligo del locatore garantito di informare il fideiussore della mora e di chiedere a quest'ultimo l'autorizzazione per continuare a far credito al debitore (e quindi non agire immediatamente per la risoluzione della locazione), ai sensi dell'art. 1956 c. c., richiede comunque, come espressamente previsto da tale disposizione, che il locatore stesso fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito; tale requisito può peraltro essere accertato anche sulla base di presunzioni, se dotate dei caratteri di cui all'art. 2729 c.c.».
In altri termini, secondo la Suprema Corte, la semplice morosità dell'inquilino (mancato pagamento di uno o due canoni), non fa scattare l'obbligo del proprietario dell'immobile locato di informare il fideiussore. Tale obbligo sorge solo nel caso in cui il proprietario sia venuto a conoscenza che le condizioni patrimoniali del conduttore siano diventate molto critiche tale da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito vantato nei suoi confronti e l'onere di fornire la prova che il proprietario fosse a conoscenza dell'intervenuto peggioramento delle condizioni economiche dell'inquilino ricade sul fideiussore.

Il contrasto
A una conclusione parzialmente diversa è arrivata la stessa Sezione III della Cassazione, pochi giorni fa, con la sentenza 27933 del 31 ottobre 2019 (in diversa composizione), si veda il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio di ieri . In sostanza, afferma la Cassazione richiamando la sentenza 3525/2009 «qualora un contratto di fideiussione venga stipulato a garanzia del pagamento dei canoni di un contratto di locazione, ove si determini una morosità del conduttore tale da giustificare la domanda di risoluzione da parte del locatore, questi è tenuto a riferire al fideiussore della morosità, onde farsi autorizzare ad attendere il pagamento, in tal modo facendo credito al conduttore con la garanzia del fideiussore». E se non accade, il fideiussore è libero dall'obbligazione.