Aiuole condominiali adibite a parcheggio: è miglior utilizzo del bene comune, non innovazione vietata

Uno dei temi maggiormente dibattuti in condominio riguarda i limiti di ciò che si possa o non si possa fare in merito al mutamento della destinazione d’uso dei beni comuni. Se non fosse così frequente imbattersi in simili problematiche, il legislatore non avrebbe ravvisato la necessità di prevedere un apposito articolo del Codice civile (l’articolo 1120) a disciplina di ciò che è consentito o meno, con espressa indicazione di maggioranze qualificate per le innovazioni lecite.

Con la sentenza che andremo a esaminare, il Tribunale di Roma si è soffermato sulla corretta qualificazione dell’intervento atto a trasformare i giardini condominiali in area parcheggio. Si tratta di innovazione legittima o viene arbitrariamente snaturata la destinazione d’uso di un bene comune? Per scoprirlo, procediamo alla disamina del provvedimento 2402/2023 .

Il proprietario di un’unità abitativa, posta al pianterreno di uno stabile condominiale, si rivolgeva al Tribunale di Roma per chiedere che venisse accertata e dichiarata la nullità di alcune delibere di assemblea con cui si era decisa la trasformazione delle aiuole condominiali in parcheggi. Secondo l’assunto dell’istante, con le delibere in parola si destinava lo spazio delle aiuole all’uso di alcuni condòmini soltanto. Tuttavia, le spese relative venivano poste a carico di tutti, anche dei proprietari dei locali che, di questo nuovo spazio parcheggio, di fatto, non avrebbero fruito.

Convinto della proprie ragioni, il condòmino citava in giudizio il condominio, rassegnando un atto difensivo articolato nei seguenti punti:

a) la decisione adottata dall’assemblea implicava un mutamento di destinazione d’uso in violazione dell’articolo 1120 del Codice civile, trattandosi di innovazione che alterava il decoro architettonico e rendeva inservibile una parte comune (le aiuole) all’uso ed al godimento di tutti i condòmini;

b) le deliberazioni di mutamento di destinazione di una parte comune costituivano innovazioni da approvarsi con la maggioranza qualificata prevista dalla legge, nel caso di specie mancante;

c) appariva altresì ravvisabile la violazione dell’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, in quanto le deleghe prodotte in assemblea risultavano superiori al numero consentito dalla norma attualmente vigente.

Convenuto dinanzi al Tribunale, il condominio argomentava a sua difesa sostenendo che, con le delibere relative ai posti auto, non vi era affatto stata l’approvazione di una innovazione, bensì di una diversa modalità di utilizzo di un bene esistente. Nello specifico, era stato deciso un miglior utilizzo del cortile per posti auto, biciclette e motorini, senza tuttavia stravolgere le aree comuni. Inoltre, se anche si volesse ragionare sul tema innovazione, il condominio ci teneva a evidenziare che la delibera era stata comunque approvata con una maggioranza superiore a quella prevista dall’articolo 1136, comma 5 del Codice civile. A questo punto, diviene interessante esaminare la decisione adottata dai giudici capitolini.

Investito della vicenda, il Tribunale di Roma si è dedicato a un attento esame degli atti di causa. Preliminarmente, i giudici hanno chiarito in quali casi le delibere risultino affette da nullità e in quali altri sia invece ravvisabile la meno grave ipotesi di annullabilità. Per procedere a questa disamina, il Tribunale ha richiamato una sentenza delle Sezioni unite della Cassazione (4806/2005), da cui ci giunge il seguente orientamento:

1) devono considerarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali; con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientra nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini o comunque invalide in relazione all’oggetto;

2) sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea; quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari; quelle attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Tanto ribadito e affermato, i giudici si sono soffermati sul caso di specie, giungendo alla conclusione secondo cui uno dei vizi dedotti da parte attrice (quello relativo al numero delle deleghe esercitate), essendo di natura formale, comporta l’annullabilità della delibera impugnata. Difatti, dal verbale assembleare versato in atti, si evince che otto condòmini (per un totale di 263 millesimi) sono stati rappresentati per delega da un unico delegato, in palese violazione della norma che consente al delegato di rappresentare non più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. L’esistenza di un doppio limite in capo al delegato comporta che anche il mancato rispetto di uno solo dei due requisiti richiamati determini la violazione della norma. Da un punto di vista strettamente formale, quindi, il Tribunale di Roma ha ravvisato e dichiarato l’annullabilità delle delibere impugnate.

Vediamo ora la valutazione sostanziale che i giudici romani hanno fatto della fattispecie posta al loro vaglio. Ebbene, come si diceva, parte attrice ha dedotto l’invalidità dei deliberati aventi a oggetto la trasformazione delle aiuole condominiali in parcheggi per alcuni condòmini, adducendo la violazione degli articoli 1117 ter e 1120 del Codice civile. Questa doglianza, ad avviso del Tribunale, non merita accoglimento alcuno. Eccone le ragioni:

• anzitutto, la limitata trasformazione del cortile condominiale in un parcheggio non comporta una modifica della destinazione d’uso ai sensi dell’articolo 1117, costituendo invece innovazione legittima. La legittimità dell’innovazione deriva essenzialmente dalla circostanza che la stessa non comporta alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune ma determina una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e altresì una maggiore utilità per i condòmini;

• infine, non risulta che queste delibere comportino una rinuncia di alcun condòmino al proprio diritto sulle parti comuni (o al relativo contributo per le spese di conservazione), né un’illegittima estensione del diritto in danno degli altri. L’assemblea ha chiarito che i posti auto/motorini da realizzare saranno messi a disposizione di tutti i condòmini e le relative spese verranno ripartite fra tutti i condòmini in base ai millesimi.

Alla luce di queste argomentazioni, per il Tribunale di Roma, adibire le aiuole condominiali ad area parcheggio non è innovazione vietata. Deliberazioni di questo tipo possono conservare la loro validità purché sorrette dalle maggioranze previste.