Amministratore legittimato ad agire solo se il mandato gli è concesso da un numero sufficiente di condòmini

Legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio e valutazione del giudice di merito sulla validità della delibera autorizzativa al centro della pronuncia della Cassazione 37739/2022 depositata il 23 dicembre. A rivolgersi al giudice due condòmini che rivendicavano la proprietà esclusiva di un terrazzo sito all’ultimo piano di uno stabile, terrazzo che nel regolamento di natura contrattuale risultava indicato come di proprietà condominiale.

In contestazione c’erano alcune opere realizzate dai due proprietari che il condominio aveva chiesto di rimuovere perché lesive dei diritti degli altri condòmini. Citati dal condominio in giudizio, i due proprietari dell’appartamento dell’ottavo piano avevano citato i loro danti causa che ritenevano di aver acquistato per usucapione la proprietà del terrazzo, trasferita perciò ai nuovi proprietari. Soccombenti in primo e secondo grado i due condòmini si erano rivolti in Cassazione contestando l’azione stessa dell’amministratore che non risultava in primis autorizzata dall’assemblea.

Soffermiamoci su questo aspetto: il condominio riteneva che si trattasse di azione conservativa dell’integrità dei beni comuni e pertanto rientrante nelle attribuzioni dell’amministratore. Non così secondo i supremi giudici: richiamando l’articolo 1130, numero 4, del Codice civile hanno precisato che «la legittimazione attiva è limitata agli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio, escludendo che fra di essi siano comprese le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono». Pertanto, non rientra fra le attribuzioni dell’amministratore l’azione di natura reale con cui i condòmini di un edificio chiedano l’accertamento della contitolarità della proprietà di un cespite come in questo caso.

E qui veniamo alla seconda questione: la Corte territoriale aveva sostenuto che, in ogni caso, vi erano due delibere che avrebbero autorizzato l’amministratore a proporre la lite attiva, delibere invalide secondo gli attori perché adottate senza le maggioranze prescritte dall’articolo 1136, quarto comma, del Codice civile. La Corte d’appello aveva ritenuto che, non essendo state impugnate, gli attori non potevano far rilevare il dato. La Cassazione invece ha accolto le richieste dei due condòmini: se è in contestazione la legittimazione processuale attiva dell’amministratore del condominio, il giudice avrebbe dovuto verificare, seppure incidentalmente, che le delibere autorizzative fossero state adottate con la maggioranza qualificata richiesta all’articolo 1136 della Costituzione (da ultimo, Cassazione ordinanza 21533/2020). In sostanza, se il mandato gestorio è stato conferito da un numero non sufficiente di condòmini, viene meno anche la legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio.