Anche il titolare del diritto di abitazione ha diritto ad impugnare le delibera

Il diritto ad impugnare le delibere condominiali spetta ai condomini e tali sono anche coloro che sono titolari a nche e solo del diritto di abitazione (anche se pro quota ). È questo il principio ribadito dal Tribunale di Firenze, con la sentenza numero 1843/2021 pubblicata il 5 luglio 2021.

I fatti
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori deducevano di essere, rispettivamente, proprietario e nuda proprietaria di una quota parte di due fondi ubicati nell’immobile condominiale, oltre che titolare del diritto di abitazione sull’appartamento posto al primo piano del medesimo edificio. Impugnavano due delibere assembleari ritenendole nulle. Si costituiva il condominio e, per quanto qui di interesse, eccepiva che sulla scorta della “contitolarità” di diversi diritti reali (parziali) in capo a più soggetti, «nessuno avrebbe esclusiva e piena disponibilità dei propri diritti» e, così, uno degli attori «non avrebbe mai avuto la legittimazione ad agire e ad impugnare le delibere condominiali».

Il Tribunale rigettava l'eccezione sulla base del consolidato principio sopra richiamato. Principio chiarito in precedenza anche dalla Cassazione con sentenza del 19 aprile 2017, numero 9920, la quale ha affermato che qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare di tale diritto «è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell’articolo 1026 Codice civile, le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli articoli 1004 e 1005 Codice civile».

I doveri di chi abita l’immobile
Inoltre, in relazione al pagamento degli oneri condominiali, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa e «le spese dovute da chi vi abita si configurano come obbligazioni sulla cosa». Come argomentato in sentenza, tale chiarimento consente altresì di rilevare che, ai sensi dell’articolo 67 ultimo comma delle disposizioni di attuazione al Codice civile, il nudo proprietario e l’usufrutturaio/abitante rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Nel merito, il Giudice rilevava come una delle delibere impugnate avesse violato le norme previste per la suddivisione delle spese “condominiali” in spregio dell'articolo 1123 Codice civile (prevedendo come unico debitore di spese che lo stesso condominio reputa condominiali solo un soggetto, ovvero uno dei due attori) , ma tale vizio – si legge in sentenza - non concreta un caso di nullità della delibera, bensì di annullabilità, come chiarito dalle note pronunce delle sezioni Unite (4806/2005 e 9839/2021) che hanno affermato che in tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano in origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all’ordine pubblico o al buon costume.

Le delibere annullabili
Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’articolo 1137 Codice civile. Sul punto, la sentenza ricorda come «in tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’articolo 1135, numeri 2) e 3), Codice civile e che è sottratta al metodo maggioritario.

Sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condòmini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’articolo 1137, secondo comma, Codice civile.