Apertura di finestre in condominio, mediazione e morosità tra i temi delle pronunce della settimana

In Diritto e pratica condominiale 22 maggio 2023, si segnala l'articolato commento, ricco di utilissimi spunti dottrinali, di L. Papaleo, Acquisto per usucapione della servitù di mantenimento di un'apertura lucifera in edificio condominiale, a proposito dell'ordinanza della Cassazione 12175 del 2023. La Suprema corte ha ribadito il principio secondo cui le aperture di luci tra un vano e l’altro dello stesso edificio condominiale o comunque all’interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale (nel caso deciso, si trattava di una finestra collocata tra una cucina di proprietà esclusiva di un condomino ed un vano scala di proprietà esclusiva di altro condomino), a differenza di quelle che si aprono su un fondo aperto altrui, regolate dall'articolo 900 Codice civile, sono prive della connotazione di precarietà e mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli articoli da 901 a 904 Codice civile, con la conseguenza che in ordine ad esse è ipotizzabile, in favore di chi ne beneficia nonostante il mancato consenso del vicino, l'acquisto della relativa servitù per usucapione, in virtù del protratto possesso correlato all’oggettiva esistenza dello stato di fatto.

A. Mascia, Tentativo obbligatorio di mediazione e azione risarcitoria contro il condominio custode, in Diritto e pratica condominiale 23 maggio 2023 commenta una recente pronuncia del Tribunale di Monza. Com'è noto, l'articolo 5, comma 1, del Dlgs 4 marzo 2010, numero 28, prescrive l'onere di esperire il procedimento di mediazione per chi, tra gli altri, «intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio».

L'articolo 71-quater disposizioni attuative Codice civile (inserito dalla legge 11 dicembre 2012, numero 220 ed appena mutilato dal Dlgs 10 ottobre 2022, numero 149, in punto di legittimazione dell'amministratore e previa delibera autorizzativa dell'assemblea) specifica che per «controversie in materia di condominio», ai sensi del citato articolo 5, comma 1, del Dlgs 28 del 2010, si intendono «quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle [presenti] disposizioni per l’attuazione del codice».

A proposito dell'articolo 23 Codice procedura civile in tema di c ompetenza territoriale, il cui testo è però diverso da quello dell'articolo 71-quater disposizioni attuative Codice civile (facendo riferimento esso non alle ragioni di diritto su cui è fondata la domanda, ma ai termini soggettivi della controversia: «cause tra condòmini ovvero tra condòmini e condominio»), la giurisprudenza ritiene compresa nel foro speciale esclusivo del giudice del luogo in cui si trova l’immobile la lite inerente alla domanda di risarcimento del danno da infiltrazioni provenienti dalla proprietà esclusiva di altro condomino (Cassazione 3930 del 2023; numero 180 del 2015).

In realtà, il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 Codice civile, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio (Cassazione 18187 del 2021), e non aziona una lite attinente ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell’edificio o dall’uso e godimento delle stesse.

S. Impellizzeri, Parti comuni e “presunzione” di condominialità: il frazionamento della proprietà di un edificio in comune e la nascita di una situazione di condominio, in Diritto e pratica condominiale 24 maggio 2023, analizza gli spunti offerti dall'ordinanza della Cassazione 12381 del 2023. Secondo (finora) unanime interpretazione giurisprudenziale, in ipotesi di edificio costruito da una sola persona, la situazione di condominio edilizio si ha per costituita nel momento stesso in cui l'originario unico proprietario ne operi il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione. Diverso è considerare che comunque la nascita della situazione di condominio, o di supercondominio, può supporre l’intermediazione di un negozio (contratto o testamento) che produca quale suo effetto la proprietà solitaria il trasferimento di un’unità immobiliare compresa nel complesso.

Se, invece, si tratti di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti. Si replica in dottrina, peraltro, che non è l'acquisto del diritto singolo di proprietà a costituire il condominio, in quanto preesiste ad esso la destinazione delle cose al servizio di tutti gli appartamenti, sicché è questa destinazione, ossia il modo strutturale dell'edificio, la causa costitutiva della condominialità all'atto della ripartizione per singole porzioni esclusive. La comunione edilizia non si formerebbe, perciò, con l'alienazione delle distinte unità immobiliari: l'atto, del resto, intercorre tra il venditore ed il singolo compratore, e non può valere a costituire il rapporto di comunione, che intercorre, piuttosto, con tutti gli altri acquirenti.

Una più recente eccentrica ricostruzione dottrinale assume, tuttavia, che, ai fini della costituzione del supercondominio, nei complessi di cui all'articolo 1117-bis Codice civile, occorre come elemento costitutivo il “titolo” negoziale. In sostanza, nel supercondominio sarebbero gli atti giuridici posti in essere appositamente a dar vita alla comproprietà delle parti. Il dato non emerge, però, dalla lettera della norma, la quale si limita a dichiarare applicabili, in quanto compatibili, le norme in tema di condominio, «in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condòmini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».

Anzi, l'interpretazione proposta sovverte la ratio dell'articolo 1117-bis Codice civile: il legislatore della Riforma del 2012 ha scritto che l'applicabilità della disciplina codicistica del condominio (e quindi anche dell'articolo 1117 Codice civile, secondo il quale “condominio c'è” delle parti necessarie o destinate all'uso comune di più proprietà individuale «se non risulta il contrario dal titolo») discende dalla mera situazione strutturale e funzionale emergente, in forma di qualitas fundi, dalla constatazione che «più unità immobiliari o più edifici ovvero più condòmini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».

L'esito ermeneutico suggerito da questa dottrina è invece esattamente opposto; viene, cioè, generalizzata la soluzione tradizionalmente adottata per i consorzi costituiti tra proprietari di immobili: le disposizioni in materia di condominio sarebbero applicabili al supercondominio per la gestione delle parti e dei servizi comuni soltanto dando rilievo decisivo alla volontà all'uopo manifestata dai supercondòmini con la regolamentazione statutaria e la rispettiva adesione ad esso.Non è un titolo negoziale a costituire il supercondominio, giacché preesiste ad esso la destinazione delle cose al servizio di più unità immobiliari, edifici o condomìni (i quali «abbiano parti comuni» dice la legge).

Il “titolo” può essere “contrario” alla nascita del supercondominio (come è scritto nel richiamato articolo 1117 Codice civile), e non è, piuttosto, esso la causa di tale nascita. D'altro canto, ove si ravvisasse davvero la necessità di isolare un “titolo” negoziale costitutivo del supercondominio, esso, giacché finalizzato a “mettere in comune” i beni, dovrebbe imporre l'unanimità dei consensi dei partecipanti, secondo i canoni dell'autonomia privata, e non potrebbe essere espressione di una volontà statutaria, la quale suppone pur sempre l'individuazione di una distinta soggettività connotata da una stabile organizzazione di soggetti, funzionale al raggiungimento di uno scopo associativo.

È la costituzione di un supercondominio che comprenda anche soggetti i quali non siano già comproprietari dei beni che lo stesso articolo 1117-bis Codice civile attribuisce automaticamente per la loro accessorietà alle proprietà esclusive, ad imporre la prestazione di un consenso unanime di quelli, ovvero un'espressione di autonomia privata, ai sensi degli articoli 1350, numero 3, e 2643, numero 3, Codice civile.

Da ultimo, con l'ormai risaputa ed apprezzata chiarezza dei suoi scritti, C. Belli, L'obbligazione sussidiaria di garanzia del condòmino in regola con i pagamenti davanti al giudice dell'esecuzione, in Diritto e pratica condominiale 25 maggio 2023, commenta una decisione del Tribunale di Roma. In argomento, già C. Belli, Il beneficio d'escussione dei condomini «morosi» nei contratti d'appalto in condominio: ardite modulazioni giurisprudenziali, in Diritto e pratica condominiale 2 maggio 2023; G. Rocchetti, La Cassazione interviene sulla natura della responsabilità verso i terzi creditori ex articolo 63, comma 2 disposizioni attuative Codice civile, in Diritto e pratica condominiale 22 febbraio 2023, in commento a Cassazione 5043 del 2023.