Basta la maggioranza per l’ok alla delibera che statuisce il pagamento di alcuni dei posti auto in cortile

Legittimo fissare un contributo in caso si decida di assegnare due posti auto invece di uno ai condòmini nel cortile di uno stabile. La delibera che regolamenta l’assegnazione dei posti non necessita di approvazione unanime perchè solo le clausole di natura contrattuale vanno approvate da tutti i condòmini, non così quelle puramente regolamentarie. Sono gli importanti principi sanciti dalla ordinanza 14019/2023 della Cassazione pubblicata il 22 maggio.

A rivolgersi ai supremi giudici due condòmini che contestavano la condanna di merito loro inflitta per «aver parcheggiato al di fuori del proprio posto macchina e dello spazio condominiale fruito come parcheggio a pagamento» in violazione di due articoli del regolamento contrattuale. Nel palazzo in cui i due vivevano, in pratica, il cortile fungeva da area di sosta con un posto assegnato ad ogni condomino. Era stata però individuata nel corso degli anni un’area condominiale suppletiva nella quale l’assemblea aveva deliberato di far parcheggiare, a pagamento, una eventuale seconda vettura ai condòmini richiedenti. Delibere approvate a maggioranza e che i due condòmini riccorenti dinanzi alla Suprema corte riteneva illegittime.

I tre motivi da loro addotti sono stati tutti respinti con un ragionamento, soprattutto quello relativo agli ultimi due, che val la pena riportare perché utile nella risoluzione dei tanti casi simili a questo. Innanzitutto la delibera che aveva statuito il termine massimo per il parcheggio in un posto auto di cui non si era proprietari era stata correttamente approvata a maggioranza secondo la Cassazione. Le clausole dei regolamenti condominiali «hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare» (Cassazione Sezioni unite 943/1999). Le clausola contrattuali vanno approvate all’unanimità, le regolamentarie a maggioranza come in questo caso.

Quanto poi all’istituzione di secondi posti auto a pagamento non si tratta di innovazione ex articolo 1120 Codice covile e pertanto anche in questo caso basta il via libera a maggioranza. Si tratta – dice la Cassazione – non dell'attribuzione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto, al di fuori della logica della turnazione, ma della regolamentazione di una forma di godimento turnario dell'area del cortile comune: l'assegnazione dei posti è annuale, su richiesta o sorteggio, ed è previsto il versamento di un mero contributo (7 euro mensili) qualora le vetture parcheggiate siano più di una. Tecnicamente in sostanza ciò non rende a pagamento l'attribuzione dei posti.

Tale regolamentazione rientrava perciò - concludono i giudici di legittimità - nelle attribuzioni dell'assemblea condominiale ed è legittima la delibera che l'ha approvata. Secondo la giurisprudenza della Suprema corte, «la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condòmini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli, di occupare gli spazi altrui, [..] costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea».