Canna fumaria condominiale, senza Scia scatta l’abuso edilizio

In condominio, il pericolo di incorrere in abusi edilizi (e nelle conseguenti sanzioni), è un elemento da prendere seriamente in considerazione. Non è raro, infatti, che i condòmini possano sottovalutare il rilievo urbanistico di alcuni interventi, ritrovandosi così a dover fare i conti con spiacevoli situazioni. Ad esempio: l’installazione di una nuova canna fumaria costituisce opera per cui appare ineludibile il titolo edilizio? La sentenza 3214/2023 , emessa dal Tar Lazio lo scorso 24 febbraio, ci fornisce la risposta.

Un condominio impugnava davanti al Tar Lazio la determinazione con cui il Comune gli contestava l’esecuzione di opere di restauro e risanamento conservativo senza aver presentato una segnalazione certificata inizio attività (Scia). Più precisamente, il condominio aveva avviato alcuni interventi edilizi finalizzati alla collocazione di nuova canna fumaria a servizio della centrale termica condominiale. La canna fumaria era stata posta in aderenza alla facciata prospiciente il giardino interno del fabbricato e sovrapposta alla canna fumaria in eternit già esistente, probabilmente dismessa. Ebbene, ad avviso del Comune, questi interventi avrebbero dovuto essere sorretti da un idoneo titolo edilizio. Il condominio, invece, si era reso colpevole di non aver avviato l’iter formale prescritto, meritando per questo una sanzione rilevante.

Reputando totalmente illegittimo il provvedimento adottato dall’amministrazione, il condominio si rivolgeva ai giudici.Qual è la tesi difensiva del ricorrente? In buona sostanza, si intende ricondurre l’opera di cui si discorre alla categoria degli interventi di manutenzione ordinaria totalmente liberi, per i quali non sono previste procedure formali particolari da osservarsi. Si tratterebbe, semmai, di opere soggette a Cila, per le quali non è necessario alcun titolo abilitativo e per le quali, in caso di mancata osservanza della procedura, scatterebbe solo una esigua sanzione.

Il convincimento del condominio riposava su un’argomentazione precisa: la canna fumaria per cui si controverte è stata realizzata a servizio di un impianto tecnologico preesistente (quello di riscaldamento del condominio), senza rappresentare una nuova installazione. Inoltre, questo intervento non andava ad alterare il volume edilizio dell’edificio (entro e fuori terra), né a incidere sulla superficie e sull’aspetto esteriore dello stesso. Difatti, la sua collocazione le attribuiva un pressoché inesistente carico/rilievo urbanistico. A questo punto, diventa interessante capire come i giudici amministrativi abbiano risolto la controversia.

Investiti della vicenda, i giudici amministrativi non hanno avuto alcun dubbio sull’infondatezza del ricorso spiegato dal condominio. E difatti, secondo il Tar Lazio, l’intervento edilizio realizzato dal ricorrente rientra a pieno titolo nella categoria dei lavori di manutenzione straordinaria e/o di restauro e risanamento conservativo che il condominio ha illegittimamente eseguito in assenza della denuncia di inizio attività. Ma su quale argomento si fonda il convincimento del Tar? Ebbene, non vi è dubbio che la canna fumaria condominiale sia una struttura che non altera la volumetria complessiva degli edifici, non implica un carico urbanistico significativo e non comporta mutamenti rilevanti delle destinazioni d’uso. Tuttavia, si tratta di un intervento che ha una sua specifica funzione: è necessario per realizzare e integrare i servizi tecnologici a servizio dell’edificio, assicurandone la funzionalità con il ripristino e il rinnovo dei relativi impianti.

Pertanto, un’opera del genere può essere realizzata solo mediante la segnalazione certificata di inizio attività, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.Viene dunque confermata, a carico del condominio, la sanzione comminata con l’impugnata determinazione comunale, reputata pienamente fondata e legittima.