Cortile di uno stabile sopra un supermercato: tenuti alla manutenzione del soffitto i titolari di quest’ultimo

Alcuni comproprietari di locali adibiti a supermercato posti al disotto del cortile condominiale impugnavano, con le forme del processo sommario di cognizione, la delibera assembleare approvativa del riparto spese redatto secondo i criteri dettati dall'articolo 1125 Codice civile. La controversia veniva radicata dinnanzi al Tribunale di Messina. Gli impugnanti asserivano che la delibera era inficiata da nullità in quanto la quota addebitata era superiore alle loro attribuzioni millesimali e soggiungevano che l'assemblea aveva illegittimamente derogato le tabelle millesimali con l'assenso maggioritario (tuttavia insufficiente in quanto necessitava quello totalitario). Il tribunale messinese, accogliendo i motivi dedotti a sostegno dell'impugnazione, dichiarava nulla la delibera e condannava il condominio alla rifusione delle spese di lite.

L'ordinanza veniva impugnata dal condominio il quale assumeva essere stato violato l'articolo 1125 Codice civile. Si costituiva il gruppo comproprietario contestando l’appello e chiedendo la conferma dell'ordinanza impugnata. La Corte di appello di Messina (seconda sezione civile) ha accolto l'appello e riformato l'ordinanza di prime cure riconoscendo la legittimità della delibera assembleare adottata avente ad oggetto il riparto delle spese manutentive del cortile condominiale. La sentenza, pubblicata il 28 aprile 2021, ribalta totalmente l'ordinanza emessa dal Tribunale di Messina.

Le motivazioni
La Corte premette che le opere manutentive hanno interessato la struttura muraria che funge da elemento divisorio delle due sfere dominicali, quella sovrastante (condominio) e sottostante (gruppo comproprietario). Per le differenti fruizioni utilitaristiche - calpestìo e copertura - le spese andranno divise ed imputate secondo i criteri dettati dell'articolo 1125 Codice civile e in conformità al prevalente e consolidato indirizzo di legittimità. Il giudice di secondo grado ritiene che la pretesa impugnatoria esaminata in primo grado era inaccoglibile. Il gruppo comproprietario è titolare dell'immobile sottostante il cortile e nel contempo di altro immobile ricompreso nel condominio.

Ciò comporta che è tenuto al duplice concorso di spesa, il primo, secondo i criteri dell'articolo 1125 Codice civile, e il secondo, in forza dei millesimi di proprietà. L'opposta delibera, approvata con la debita maggioranza, si appalesa legittima in quanto non integra alcuna modifica millesimale. La Corte di appello chiarisce che la struttura divisoria deve ritenersi in comproprietà dei titolari dei due piani. In ragione di ciò, ribadisce l'applicabilità del criterio di ripartizione in parti uguali della spesa di rifacimento del solaio secondo quanto prescrive l’articolo 1125 Codice civile restando a carico del condominio l'intera spesa relativa alla pavimentazione.

Prosegue asserendo che l'amministratore ha redatto un riparto considerando tipologia delle opere e diverse utilità, ponendo a carico del gruppo comproprietario il cinquanta per cento dei lavori prevalentemente utili per la proprietà sottostante (i lucernari, utili solo al seminterrato, sono stati ripartiti nella misura del cinquanta per cento a carico delle rispettive comproprietà). In definitiva, ritiene che il deliberato opposto sia stato preso con le maggioranze di legge e la sua approvazione non abbia comportato alcuna modifica dei millesimi. Acclarata l'applicabilità dell'articolo 1125 Codice civile al caso di specie, consegue la validità ed efficacia della delibera.

La giurisprudenza richiamata
A sostegno della linea motivazionale, la Corte richiama la giurisprudenza di legittimità sul tema. Rammenta che «qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere ad una applicazione analogica dell’articolo 1125 Codice civile, il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’articolo 1123 Codice civile, comma 2» (Cassazione 21337/2017, 10858/2010, 18194/2005).

Riporta altra pronuncia secondo cui «il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva contemporaneamente anche la funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che concretamente devono essere realizzate; così, nel caso si debba procedere alla mera manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti in maniera proporzionale fra tutti i condòmini mentre i lavori relativi alla struttura andranno divisi in due quote di cui la prima a carico di tutti i condòmini e la seconda a carico dei proprietari dei locali posti al piano interrato» (Cassazione 2243/2012).

Nozione di cortile
Il cortile - la cui titolarità nella generalità dei casi è in capo al condominio - è quella porzione di area scoperta legata da relazione pertinenziale ed accessoria con l'edificio. Dà aria e luce alle unità immobiliari sovrastanti, consente il transito veicolare e pedonale per il raggiungimento dei cespiti immobiliari e talvolta funge, come nel caso in discorso, da copertura agli ambienti immediatamente sottostanti. L'articolo 1117 Codice civile elenca le proprietà comuni necessarie all’uso comune (sempreché non risulti il contrario dal titolo), tra cui «i cortili»: rientrano fra i beni posti a servizio del condominio ed appartengono ai condòmini in ragione delle carature millesimali. Svolge funzione di copertura degli immobili sottostanti e fornisce agli stessi luce mediante i lucernari incastonati nel piano di calpestìo.

Il criterio divisorio codicistico
L'articolo 1125 Codice civile, rubricato con il titolo «manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai» prescrive che «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto». È applicabile nelle ipotesi in cui la necessità manutentiva non sia ascrivibile a nessun proprietario, mentre, qualora il danno sia imputabile si terrà conto del principio in forza del quale il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati.

Una affrettata interpretazione del disposto lascerebbe sottintendere che le spese manutentive e riparative del cortile che svolge funzione di copertura di un locale andrebbero imputate, per una prima metà, al proprietario dell'immobile sottostante e, per la restante metà, al proprietario del piano calpestabile sovrastante (per entrambi le somme addebitate verrebbero, a loro volta, ripartite, in caso di comproprietà, secondo millesimi di proprietà). A ben guardare, la lettera della norma è più dettagliata in quanto precisa i rispettivi carichi economici. Invero, il proprietario del piano sovrastante sopporta le spese derivanti dalla «copertura del pavimento» mentre il proprietario sottostante è gravato dei costi relativi all'«intonaco», «tinta» e «decorazione del soffitto». Il rifacimento della struttura del cortile (che comprende l'impermeabilizzazione, ovvero parte integrante della pavimentazione) è a carico del condominio proprietario sovrastante.

Spesa legata alla tipologia dei lavori
La ripartizione delle spese inerenti il cortile muta in ragione della tipologia delle opere manutentive, ricostruttive e riparative. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che vanno interamente imputate le spese relative alla manutenzione della parte strutturale identificata con il pavimento del piano sovrastante qualora determini la necessità della manutenzione (Cassazione 21337/2017). Occorre perciò guardare il tipo di intervento e il beneficiario. Se i lavori interessano soltanto la pavimentazione, ogni onere derivante andrà addossato al solo condominio. Se, al contrario, interessano anche il solaio sottostante e l’impermeabilizzazione, la spesa andrà ripartita tra condominio e proprietari esclusivi dei locali sottostanti secondo i criteri di cui all’articolo 1125 Codice civile.

Qualora si proceda a manutenere la pavimentazione, i costi andranno ripartiti in misura millesimale fra tutti i condòmini. Diversamente, i lavori relativi alla struttura andranno divisi in due quote eguali, la prima a carico di tutti i condòmini e la seconda a carico dei proprietari dei locali posti al piano sottostante (Cassazione 2243/2012). Nel caso si debba manutenere la pavimentazione, i costi andranno ripartiti in maniera proporzionale fra tutti i condòmini mentre i lavori relativi alla struttura andranno divisi in due quote di cui la prima a carico di tutti i condòmini e la seconda a carico dei proprietari dei locali posti la piano interrato (Tribunale di Roma 10 febbraio 2020, numero 3011).