Estranei in assemblea e convocazione con mail ordinaria tra i temi delle pronunce della settimana
Molto interessanti anche le considerazioni sul conduttore «molestato» nel godimento dell'immobile ed i «divieti» regolamentari in condominio
In Diritto e pratica condominiale 5 giugno 2023 è pubblicato il commento di G. Martino Delibere assembleari: la partecipazione di soggetti estranei al condominio in veste di delegati o di presidente, inerente ad una sentenza della Corte d'appello di Lecce. Un decalogo dell'assemblea condominiale, con riguardo a modalità di partecipazione e di celebrazione, deleghe, redazione del verbale, compiti dell'amministratore e del presidente, è contenuto nella sentenza 22 luglio 2022, numero 22958 della Cassazione.
A. Maggio, La partecipazione al voto in assemblea sana il vizio dell'avviso di convocazione trasmesso mediante mail ordinaria, in Diritto e pratica condominiale 6 giugno 2023, segnala una sentenza del Tribunale di Roma. In argomento, si può richiamare Cassazione 23 novembre 2016, numero 23903, secondo cui l'annullabilità della delibera assembleare per mancata (o irregolare) comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea non può essere fatta valere allorché il condomino, nei cui confronti la comunicazione è stata omessa o irregolarmente resa , sia presente in assemblea, seppur dissenziente nel merito, dovendosi presumere che lo stesso ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l’eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata. Si veda inoltre A.M. Colombo, Convocazione dell’assemblea: la mail non è Pec, in Diritto e pratica condominiale, 3 ottobre 2022.
L' articolo 66, comma 3, disposizioni attuative Codice civile non contempla, invero, il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all'indirizzo del destinatario; viceversa, la norma “si fida” della trasmissione telematica della comunicazione della convocazione mediante posta elettronica certificata. È peraltro evidente che pure il rapporto di lettura generato e inviato automaticamente dal sistema informatico del destinatario di un messaggio di posta elettronica, contrariamente alla sottoscrizione di un avviso di ricevimento da parte del destinatario di una lettera o alla redazione e all’invio di una conferma della ricezione di un messaggio di posta elettronica da parte del suo destinatario, non attesta con certezza che lo stesso abbia avuto conoscenza della comunicazione il giorno dell’invio del rapporto, sicché deve farsi salva la possibilità della prova contraria di cui all'articolo 1335 Codice civile.
In Diritto e pratica condominiale 7 giugno 2023 è pubblicato il contributo di G. Cice, Il sequestro preventivo priva il condominio ed i condòmini della disponibilità dei beni ma non della titolarità dei diritti. La bravissima autrice interviene sull'ordinanza della Cassazione 12826 del 2023. Viene confermato il principio enunciato da Cassazione 23255 del 2021: il vincolo di indisponibilità derivante da un sequestro preventivo penale avente oggetto le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni di un edificio condominiale, per le quali sia nominato un custode giudiziario, in difetto di contraria indicazione contenuta nel provvedimento, ed attesa la funzione tipica di detta misura stabilita dall’articolo 321 Codice procedura penale, colpisce sia i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio, sia le attribuzioni dell’amministratore, sia i poteri conferiti all’assemblea in materia di gestione dei beni comuni, con conseguente nullità della deliberazione da questa approvata nel periodo di efficacia del sequestro.
E. Zoina, Occupazione del tetto comune con pannelli fotovoltaici ad uso privato in difetto di preventiva comunicazione al condominio, in Diritto e pratica condominiale 8 giugno 2023, annota una sentenza della Corte d'appello di Roma. In argomento, si vedano D. Folli, Installazione sulle parti comuni di impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili: i rapporti fra condomino interessato ed assemblea, in Diritto e pratica condominiale 25 gennaio 2023, con specifico riguardo a Cassazione 1337 del 2023; Il punto della settimana 27 gennaio 2023.
Da ultimo, il contributo di maggior pregio della settimana è dato da C. Belli, Il conduttore «molestato» nel godimento dell'immobile ed i «divieti» regolamentari in condominio, in Diritto e pratica condominiale 9 giugno 2023, a margine della sentenza Cassazione 30 maggio 2023, numero 15222. In passato, si vedano E. Bontempo, Opponibilità delle clausole delimitative di diritti contenute in regolamento condominiale. Efficacia nei confronti del terzo acquirente e del conduttore, in Diritto e pratica condominiale 31 gennaio 2023, a proposito di Cassazione 38085 del 2022; Il punto della settimana 3 febbraio 2023.
Si segnalano i seguenti passaggi:
a) l'azione del condominio diretta a curare l'osservanza del regolamento ed a far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù che limiti la facoltà del proprietario della singola unità di adibire il suo immobile a determinate destinazioni, si configura come confessoria servitutis ex articolo 1079 Codice civile, e perciò vede quale legittimato dal lato passivo in primo luogo colui che, oltre a contestare l’esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine);
b) il condominio, che faccia valere nei confronti del conduttore la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, deduce l'esistenza di servitù gravanti sulla cosa locata, le quali menomano il diritto del conduttore, e ciò implica l'applicabilità dell'articolo 1586 Codice civile con riguardo al rapporto locativo. Il conduttore convenuto dal condominio, ove si opponga alla pretesa di quest'ultimo, dimostra comunque di avere interesse a rimanere nella lite, agli effetti del secondo comma del citato articolo 1586 Codice civile;
c) configurandosi le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio come servitù reciproche, occorre che le stesse siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocamente dall'atto scritto la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, e quindi recando l'elencazione delle attività vietate, e non un generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (quali, ad esempio, l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato), da verificare di volta in volta in concreto, sulla base della idoneità della destinazione, semmai altresì saltuaria o sporadica, a produrre gli inconvenienti che si vollero scongiurare;
d) il contenuto di un diritto reale di servitù non può consistere in un generico divieto di disporre del fondo servente mutandone la attuale destinazione.
