Il box al piano terra non paga i costi relativi al «montauto»

L'Esperto Risponde da Il Sole 24 ore di lunedì 22 maggio
La giurisprudenza è ormai da tempo orientata nel ritenere che il principio secondo il quale la proprietà comune apparterrebbe necessariamente a tutti i partecipanti e non si frazionerebbe, neppure in casi eccezionali, se non in virtù del titolo (Cassazione 7449/1993), va rivisto alla luce di un’altra considerazione: il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune di beni nell'edificio in condominio viene meno se le porzioni di stabile, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettive caratteristiche funzionali e strutturali, sono destinati all'uso o al servizio non di tutto lo stabile, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso.

Pertanto, la presunzione posta dall'articolo 1117 del Codice civile può essere superata se ricorrono le circostanze descritte. In particolare, si fa presente la pronuncia della Cassazione 24189/2021, secondo la quale, «in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i cortili, risultanti dall’articolo 1117 Codice civile non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari».

Nella specie, la Suprema corte ha cassato la pronuncia di merito che aveva omesso di accertare, attraverso l’individuazione e la verifica dell’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà, se l’obiettiva destinazione primaria del cortile oggetto del giudizio fosse o meno volta al servizio esclusivo di una delle unità immobiliari ivi prospicienti. Nel caso descritto dal quesito, si ritiene che il proprietario del garage al piano stradale, pur avendo accesso con passaggio sopra la piattaforma del montauto, non utilizzi lo stesso e che, pertanto, non ne sia proprietario pro quota millesimale, ragion per cui non dovrà partecipare alle relative spese, comprese quelle di manutenzione e riparazione.