Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Catanzaro 14 febbraio 2025 n. 287 (est. Fragale)

Condominio negli edifici – Lastrico solare con funzione di copertura ma in uso esclusivo di un singolo condomino – Obbligo di manutenzione e/o di ripristino – A carico del condominio – Ripartizione dei costi ex art. 1126 cod. civ. – Responsabilità per danni – Concorso del condominio con il proprietario esclusivo – Sussiste – Analoga ripartizione dei costi del risarcimento ex art. 1126 cod. civ. – Uso errato e/o improvvido del lastrico solare – Responsabilità esclusiva del proprietario esclusivo.

Nel caso di danni provenienti da un lastrico solare di un fabbricato condominiale, avente funzione di copertura ma di esclusiva proprietà di un condomino, la responsabilità grava sul condominio se le infiltrazioni dipendono da un difetto di manutenzione del lastrico ovvero da un vizio del manto di impermeabilizzazione dovuto a vetustà, mentre è del condomino proprietario esclusivo se le infiltrazioni dipendono da un fatto a lui esclusivamente imputabile (ad esempio, un errato o improvvido utilizzo del lastrico). Di conseguenza, l'obbligo di provvedere alla riparazione o alla ricostruzione grava su tutti i condomini in concorso con il proprietario esclusivo (secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ.).

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Con atto di citazione le parti attrici (omissis) e (omissis) conveniva dinanzi all'intestato Tribunale, tutti i convenuti (omissis), al fine di accertare e dichiarare che negli immobili di loro proprietà si erano verificate gravi infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza sovrastante che funge da tetto di copertura di proprietà dei sig.ri (omissis) e conseguentemente condannare i convenuti all'esecuzione dei lavori di riparazione e manutenzione esterne ed interne negli immobili di proprietà delle sig.re (omissis), atte ad eliminare definitivamente le infiltrazioni d'acqua quantificandoli quanto a quelli della sig.ra (omissis) della somma di € (omissis) e di (omissis) nei confronti della sig.ra (omissis), oltre interessi e rivalutazione monetaria.

Deducevano, infatti le attrici di essere proprietarie rispettivamente degli appartamenti ubicati in (omissis) identificati (omissis), sottostanti il lastrico solare di proprietà esclusiva dei sig.ri (omissis) e di patire infiltrazioni di acqua a causa dello stato di degrado e di abbandono del suddetto lastrico solare. Precisavano di avere ripetutamente sollecitato i convenuti al ripristino del detto lastrico solare, invitandoli anche alla mediazione obbligatoria, conclusasi con verbale negativo per mancata comparizione delle parti convenute, insistendo nella richiesta di risarcimento danni nei confronti degli stessi.

(omissis)

3. Nel merito della controversia, si osserva quanto segue.

3.1. Preliminarmente deve rilevarsi che oggetto della domanda proposta dalle attrici, dai convenuti e dalle altre parie convenute in riconvenzionale volge alla declaratoria di risarcimento dei danni subiti nelle rispettive unità immobiliari nonchè alla riparazione e manutenzione del lastrico solare quale causa delle infiltrazioni subite, al fine di dare seguito alla risoluzione dei fenomeni infiltrativi degli appartamenti sottostanti. Ciò di cui si viene a decidere è quindi non solo il risarcimento delle rispettive unità immobiliari, ma anche della manutenzione e riparazione del lastrico solare, così come peraltro richiesto dalle parti convenute nella comparsa costitutiva, e la relativa ripartizione delle spese fra tutti i comunisti.

Nella fattispecie dedotta in giudizio deve tenersi in considerazione che ove il bene fonte del danno sia un lastrico solare di un fabbricato condominiale e di esclusiva proprietà di uno dei condomini, la responsabilità grava sul (omissis) se le infiltrazioni dipendono da un difetto di manutenzione del lastrico ovvero da un vizio del manto di impermeabilizzazione dovuto a vetustà (posto che il lastrico solare, pur se è nella disponibilità esclusiva di un condomino, continua a svolgere la funzione di copertura dell'intero fabbricato, così involgendo la responsabilità condominiale ex art. 1126 c.c.), mentre è del condomino proprietario esclusivo se le infiltrazioni dipendono da un fatto a lui esclusivamente imputabile (ad esempio, un errato o improvvido utilizzo del lastrico, ma non già l'omessa manutenzione del lastrico, che grava sul (omissis) ovvero da difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario (omissis).

Ed ancora all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare dell'uso esclusivo e, conseguentemente, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, " … rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo … " (omissis)

4.Nel caso di specie e secondo le risultanze di cause è emerso che nessuna responsabilità può essere addebitata ai condomini/convenuti , in merito al disinteresse ad apprestare manutenzione al lastrico solare atteso che dalla documentazione depositata nel fascicolo e emerge la circostanza che già con missiva risalente al (omissis) ed a firma dell'avv. (omissis) per conto delle attrici (omissis) e (omissis), erano stati sollecitati i lavori di ripristino del lastrico solare e che parti convenute avevano dato la disponibilità al rifacimento del lastrico solare oltre che delle colonne montanti dell'edificio per cui è causa (omissis), pertanto non emergendo fatti addebitabili a parti convenute, la ripartizione delle spese per la sua ristrutturazione e manutenzione deve essere posta per 1/3 a carico dei proprietari esclusivi non avendo mai contestato tale qualità e per i restanti 2/3 a carico degli altri condomini compresi gli stessi convenuti avendo altre unità immobiliari nello stesso palazzo.

(omissis)

Il perito ha dunque accertato il degrado del lastrico solare dovuto a vetustà ed al degrado della membrana bituminosa di impermeabilizzazione quale causa delle infiltrazioni riscontrate in alcuni degli appartamenti di proprietà dei condomini parti in causa dovendosi pertanto, applicare la ripartizione secondo quanto previsto dall'art 1126 c.c. in proporzione dei due terzi a carico dei condomini ai quali il lastrico serve da copertura ed un terzo al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, provvedendo a ripartire le spese in proporzione della porzione di piano di ciascuno dei condomini per i quali il lastrico solare assolva ad una funzione di copertura.

(omissis)

Conclusivamente deve ritenersi parzialmente fondata la domanda delle parti attrici e nei limiti della ripartizione effettuata ai sensi dell'art 1126 c.c. …

(omissis)