Il controverso regime giuridico del vespaio nei condomìni

di Fulvio Pironti - Avvocato condominialista

N. 120907 Luglio 2025

Il vespaio - talvolta definito anche «intercapedine igienica» - è uno spazio vuoto (solitamente areato) tra il terreno e il pavimento dell’edificio, collocato al disotto del piano terra. La sua funzione principale consiste nell’isolare l’edificio dalla umidità di risalita e favorire l’aerazione migliorando le condizioni igienico-sanitarie dell’ambiente sovrastante. Nei contesti condominiali, è dibattuta l’appartenenza di tale struttura: è proprietà del solo condomino proprietario dell’unità immobiliare sita al piano terra o di tutti i condòmini? Sul punto si confrontano da anni due contrapposti orientamenti oggetto della presente analisi.

Primo orientamento: il vespaio come pertinenza esclusiva dell’alloggio a piano terra

Secondo un primo indirizzo giurisprudenziale (per tutte cfr. Cass. n. 6357/1993), il vespaio - cioè lo spazio vuoto e areato posto tra il piano di calpestìo del pianterreno e il terreno sottostante - non può essere considerato bene condominiale in quanto funzionalmente destinato al servizio esclusivo dell’unità immobiliare situata al piano terra. In questa prospettiva, il vespaio migliorerebbe le condizioni igieniche e abitative del solo appartamento che lo sovrasta, isolandolo dalla umidità e contribuendo...