Il diritto condominiale preso sul serio: l’impianto fognario nel supercondominio

I termini comunione, condominio e supercondominio indicano tre situazioni assai differenti fra di loro, nonostante il fatto che la disciplina sul condominio (articoli 1117/1139 del Codice civile, che comprendono – dopo la riforma del 2012 – anche le specifiche prescrizioni dedicate al supercondominio e costituite dagli articoli 1117-bis del Codice civile e 67, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile) sono poste subito dopo quelle dedicate alla comunione (articoli 1100/1116 del Codice civile).

La comunione sussiste quando la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone. Il condominio negli edifici invece si riferisce alla situazione in cui un fabbricato è frazionato in più proprietà esclusive (che possono essere anche due soltanto, ma di solito il numero dei condòmini è più numeroso e in alcuni complessi di maggiori dimensioni i condomini possono superare pure il centinaio) per l’utilizzo delle quali sono necessarie varie parti comuni. Il condominio, nonostante costituisca in sostanza una comunione (riferita però unicamente alle parti condominiali e non anche alle unità immobiliari private che rimangono comunque di proprietà esclusiva), è dotato di una sua apposita disciplina legislativa in considerazione del fatto che, al contrario della comunione, ha una durata tendenzialmente indefinita; fino a quando esiste un edificio frazionato fra varie proprietà distinte, esiste un condominio.

Nella prassi da tempo alla comunione e al condominio si è affiancata la figura del supercondominio, che riguarda la situazione in cui i beni o servizi comuni si trovano in rapporto di accessorietà non ad un unico edificio, ma ad una pluralità di edifici. Si afferma infatti nella giurisprudenza della Cassazione che il supercondominio sorge di diritto e di fatto se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti ed unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, legati tra di loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Pertanto, al supercondominio trova applicazione la disciplina specifica sul condominio, anziché quella generale sulla comunione (Cassazione sentenza 32237/2019).

In concreto l’applicazione della disciplina dettata per il condominio anche al supercondominio rafforza la tutela dei partecipanti ad esso.La lettura di una sentenza sulla responsabilità per danni provocati da un impianto fognario posto al servizio di una pluralità di edifici costituiti in condomìni distinti è utile per chiarire come si svolgono nei fatti i rapporti fra comunione, condominio e supercondominio. È stato infatti deciso che ad un impianto fognario che si trova in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomìni, dato che è oggettivamente e stabilmente destinato all’uso o al godimento di tutti i fabbricati, si applica la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma soltanto fino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca.

Deve essere invece considerata cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio; e quindi, ove i danni subiti da un terzo siano connessi ad un tratto di quell’impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condomìni, la relativa responsabilità - che ha natura extracontrattuale, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile - è addebitabile esclusivamente a quest’ultimo e non all’intero supercondominio, perché non si possono estendere agli altri condomìni del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione che gravano sull’amministratore e sull’assemblea del singolo edificio (Cassazione sentenza 2623/2021).

Il consulente tecnico d’ufficio nel giudizio in tribunale aveva accertato che per eliminare il problema - costituito dalla tracimazione di liquami provenienti da una rete fognaria che serviva un complesso immobiliare – era necessaria la costruzione di una vasca di raccolta delle acque nel punto in cui la fognatura serviva uno soltanto degli edifici compresi nel supercondominio.

Partendo da questo dato tecnico, la Suprema corte ha osservato che in generale, riguardo all’obbligazione risarcitoria, la fonte immediata deve essere individuata non nei doveri legali o convenzionali di provvedere alla manutenzione dell'impianto, ma nel disposto dell'articolo 2051 del Codice civile che regola la responsabilità per le cose in custodia, con la conseguenza che, per accertare la responsabilità, occorre provare una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa, nonché dell'esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, che ha il dovere di vigilare in modo da evitare che produca danni a terzi.

La Corte ha poi rilevato che, secondo l’accertamento effettuato dal consulente tecnico d’ufficio, l’impianto fognario era posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in condomìni distinti, perché era oggettivamente e stabilmente destinato all'uso o al godimento di tutti i fabbricati; e che, per questo motivo, all’impianto si applica comunque la disciplina specifica del condominio, invece di quella generale sulla comunione, e quindi opera la presunzione legale di condominialità, ma solo fino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca e si deve invece considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate al servizio di ciascun edificio.

La Cassazione ha così concluso che la vasca di raccolta delle acque la cui mancanza aveva provocato la tracimazione dei liquami, siccome doveva essere collocata nella parte dell'impianto fognario posta ad esclusivo servizio di uno specifico condominio, era quindi attribuibile soltanto a quest’ultimo e non all'intero supercondominio, perché non si possono estendere agli altri condomìni del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione che gravano sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio; con la conseguenza che soltanto su quel condominio incombeva la responsabilità extracontrattuale quale custode e proprietario del tratto di impianto fognario difettoso.