Il diritto condominiale preso sul serio: nuovo condomino e impugnazione della delibera nulla

L’articolo 1137 del Codice civile prevede che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. È interessante notare che la situazione cambia del tutto quando la delibera è non solo annullabile, ma radicalmente nulla.

La nullità di una delibera, infatti, può produrre anche l’effetto che l’impugnazione possa essere esercitata perfino da chi ha acquistato l’immobile dal precedente condomino che, nel momento della deliberazione, abbia votato a favore di essa. Anche se può sembrare contraddittorio, questo importante principio è stato espressamente enunciato dalla Cassazione in varie decisioni; l’ultima di queste è stata la sentenza 14 giugno 2016, numero 12235, relativa ad una delibera di approvazione del distacco di un condominio dall’impianto centralizzato di fornitura del servizio di riscaldamento ad un supercondominio.

Nel caso specifico la delibera di approvazione del distacco risaliva a tre anni prima rispetto all’acquisto dell’immobile da parte del condomino che poi, dopo altri tre anni dal suo acquisto, si era infine determinato a notificare l’atto di impugnazione. Il fatto che prima il precedente condomino venditore avesse votato in senso favorevole e che dopo il successivo condomino acquirente avesse fatto trascorrere altri anni prima di impugnare la delibera avevano indotto i giudici del tribunale e della corte d’appello ed emettere decisioni contrastanti.

Richiamando le sue decisioni precedenti, la Suprema Corte ha precisato innanzitutto che nelle azioni di annullamento delle delibere condominiali, l'interesse all'impugnazione per vizi formali, pur non essendo condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condòmini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di subire un eventuale pregiudizio (Cassazione ordinanza 10 maggio 2013, n. 11214); e che tuttavia l'interesse ad agire richiesto dall'articolo 100 del Codice di procedura civile, possa essere costituito proprio da quello inteso all'accertamento dei vizi formali da cui sono affette le deliberazioni (Cassazione sentenza 10 febbraio 2010, n. 2999, sentenza 25 agosto 2005, n. 17276 e sentenza 23 marzo 2001, n. 4270).

Riguardo invece all'azione di nullità, la Corte ha ricordato come (Cassazione sentenza 14 giugno 2013, n. 15042) per effetto dell'articolo 1421 del Codice civile le azioni di nullità relative alle delibere condominiali possano essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla, ma a condizione che dimostri di avervi interesse in quanto dalla deliberazione assembleare deriva un suo apprezzabile pregiudizio, perché nel diritto sostanziale non opera la regola propria del processo secondo cui invece chi ha concorso a dare causa alla nullità, non può farla valere (Cassazione sentenza 28 aprile 2004, n. 8135).

Inoltre la Corte ha precisato, nel puntualizzare l'applicazione dell'articolo 100 del Codice di procedura civile alle ipotesi delle azioni di nullità, che (Cassazione sentenza 1 dicembre 2000, n. 15377) la valutazione dell'interesse all’impugnazione si pone in termini di strumentalità rispetto alla decisione sulla rilevabilità d'ufficio della nullità, dato che – in considerazione del fatto che il giudice può e deve rilevare l’eventuale nullità dell'atto posto a fondamento della domanda – è inutile, se la parte non abbia interesse ad essa, che tale nullità venga effettivamente rilevata; e che l'interesse ad impugnare la delibera condominiale deve essere non astratto, ma concreto, perché deve riguardare la posizione di vantaggio effettivo che può derivare dalla pronunzia di merito.

La Suprema corte ha osservato che infatti occorre distinguere due differenti profili dell'interesse ad impugnare una delibera condominiale: l'interesse in astratto, che riguarda qualsiasi posizione di vantaggio che ipoteticamente si può prefigurare esistente tra il soggetto e l’impugnazione della delibera per porre rimedio ad una asserita situazione antigiuridica, e l'interesse in concreto, che concerne la posizione di vantaggio effettivo che può derivare dalla pronunzia.Infine la Corte ha ricordato che colui che succede a titolo particolare nella proprietà condominiale ha interesse ad impugnare per nullità le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini adottate prima del suo acquisto, nei casi in cui le delibere stesse abbiano avuto per oggetto materie destinate ad incidere nella sua (nuova) sfera giuridica (Cassazione sentenza 10 novembre 1976, n. 4137 e sentenza 2 febbraio 2007, n. 2362).

Da questo quadro giurisprudenziale la Cassazione ha tratto così la conclusione che chi acquista l’immobile è legittimato ad impugnare anche una delibera approvata prima del suo acquisto e che l’interesse processuale ad agire non può essere escluso dal fatto che, nel momento dell’impugnazione, siano già trascorsi alcuni anni dall’approvazione della delibera, in quanto una simile conclusione sarebbe in contrasto con la natura imprescrittibile dell'azione di nullità. Così come il fatto che al momento dell'acquisto le modifiche all'impianto fossero già state eseguite si riferisce ad un elemento che semmai potrebbe rilevare nei rapporti interni tra venditore ed acquirente, per escludere eventuali pretese del secondo nei confronti del primo relativamente alla difformità dell'immobile rispetto alla situazione originaria per effetto delle delibere adottate dall'assemblea.

Infine la Corte ha osservato che, se l'interesse a far valere la nullità sussiste anche in capo al condomino che abbia espresso il voto favorevole, concorrendo così all'approvazione della delibera invalida, si deve escludere per coerenza che la semplice accettazione delle modifiche possa precludere la successiva azione di nullità, qualora sussista comunque un interesse al relativo accertamento; e che l'allegazione di un interesse di carattere economico, collegato ai costi minori conseguenti al riallaccio al sistema di riscaldamento centralizzato e la deduzione di una maggiore salubrità del contesto ambientale, sempre per effetto del ripristino della situazione preesistente, configurano la valida allegazione di un concreto interesse ad agire che consente al condomino di impugnare la delibera.