Il fondo cassa del condominio: come crearlo, regole e limiti

Per principio acquisito l'Assemblea, «organo» naturale e permanente, depositario del potere decisionale per l'amministrazione del condominio, ha una competenza deliberativa generale che abbraccia ogni decisione attinente alla gestione dei beni condominiali e quindi alle spese d'interesse comune.

La giurisprudenza avalla la possibilità di una gestione «in modo dinamico», nel senso, cioè, di un adattamento nel tempo al fine di una più razionale ed efficiente utilizzazione dei servizi stessi, adeguandosi al mutato contesto economico-sociale ed ai progressi tecnologici.

Tuttavia un tale potere deve esercitarsi entro precisi limiti (video) : che la delibera non sia volta a perseguire una finalità extracondominiale (Cassazione n. 5130/2007) e non comporti una menomazione dei diritti individuali dei condòmini (su parti comuni o private), nel cui ampio panorama si colloca anche l'imposizione di oneri al di fuori delle specifiche previsioni di legge (Cassazione n. 23687/2009).

La violazione delle suddette regole comporta la nullità della delibera per «impossibilità dell'oggetto» (incompetenza dell'assemblea), a meno che non venga presa all'unanimità dei componenti il condominio.

I «fondi facoltativi»
I fondi facoltativi, come il «fondo-cassa» o «fondo-spese», non sono previsti dalla legge (che disciplina solo quello obbligatorio per i lavori straordinari: art. 1135 del Codice) e sono anch'essi espressione della autonomia negoziale dell'assemblea.

Il problema sostanziale è quello di stabilire se basta una delibera presa a maggioranza o bisogna invece approvarli all'unanimità per le ragioni sopra dette (salva sempre l'ipotesi di un fondo volontario alimentato dai soli condòmini che l'hanno votato).

In proposito, va ricordato preliminarmente che in tema di onere contributivo la legge consente di deliberare a maggioranza (semplice o qualificata) soltanto per:
a) le spese già effettuate, con l'approvazione del rendiconto dopo il controllo della regolarità o con la convalida delle spese urgenti straordinarie sostenute dall'amministratore di propria iniziativa;
b) le spese future, con le delibere sul preventivo (per la gestione ordinaria dell'esercizio successivo) e quelle eventuali sulla manutenzione straordinaria.

Il tema di questi fondi è piuttosto dibattuto e permeato da incertezze interpretative frutto del contrasto fra la necessità di salvaguardare i diritti dei condòmini e l'opportunità di costituire delle provviste finanziarie anticipate. I precedenti giurisprudenziali, scarsi e non univoci, vanno ora riguardati, oltre che alla luce del principio di «parziarietà» delle obbligazioni condominiali (Cassazione Sezioni Unite n. 9148/2008), anche e soprattutto in base al dettato del nuovo art. 63 disp. att. del Codice.

Si possono individuare le seguenti tipologie di fondi.

Fondo per la morosità
La costituzione di un tale fondo per suddividere fra i condòmini «virtuosi» le inadempienze contributive di taluni condòmini comporta una deroga al criterio legale dell'art. 1123 del Codice sulla ripartizione delle spese, ammissibile solo con una delibera unanime a pena di nullità (giurisprudenza consolidata, per tutti Cassazione n. 20394/2008).

Spesso, però, viene assegnata al fondo una specifica destinazione (spese ordinarie, spese urgenti, azioni legali da intraprendere, ecc., come si dirà appresso) e i giudici si fermano a questa esigenza prescindendo dalla morosità che l'ha determinata.

Fondo cassa per spese ordinarie
Non sembra che sussistano problemi per la delibera da adottare a maggioranza, atteso il legittimo potere discrezionale dell'assemblea di istituire un fondo per le spese relative a:
1) manutenzione ordinaria e conservazione dei beni comuni (Cassazione n. 8167/1997; Tribunale di Roma 2/4/2019 n. 7060);
2) lavori di manutenzione straordinaria anche se non ancora formalmente approvati (Cassazione n. 17035/2016);
3) lavori di manutenzione non indicati nel preventivo da effettuare in futuro e di cui l'assemblea aveva verificato la necessità (Cass. n. 13183/1916).

Fondi per spese impreviste («di riserva»)
Le pronunce (giudici di merito) si orientano in prevalenza sull'inammissibilità principalmente per:
1) indeterminatezza dell'esercizio finanziario nel quale verrebbero a cadere (la previsione normativa consente solo, pro futuro, la ripartizione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno: art. 1135 cit.);
2) superamento della dimensione annuale della gestione condominiale (anno contabile e non solare: Cassazione n. 7395/2017);
3) incertezza della la tipologia delle spese e del sistema di ripartizione applicabile (art. 1123 e segg. del Codice); non determinabilità delle spese straordinarie.
Pertanto, è da ritenere che sarebbe necessaria una delibera unanime.

Fondo per casi di urgenza
Il divieto del «fondo morosità» deciso a maggioranza veniva espressamente superato da diverse sentenze nel caso di improrogabile urgenza al fine di evitare l'aggressione in executivis di beni comuni o danni ben più gravi ai condòmini (per tutti: Cassazione n. 9083/2014; Tribunale di Milano 18/9/2017).

La necessità di un consenso unanime per la delibera in questione viene a trovare ora un sostegno nel nuovo 63 d.a. (in tal senso Trib. Roma 2/4/2019 n. 7060), perchè contro i condòmini in regola i creditori possono agire solo dopo l'escussione dei morosi; senza contare che hanno facoltà (almeno secondo i giudici di merito) di pignorare il conto corrente condominiale.

Naturalmente nulla impedisce, ma questo vale in generale, che per sopperire alla mancanza di liquidità l'assemblea decida di deliberare il versamento di ulteriori contributi ripartendoli fra tutti condòmini (e quindi anche i morosi) al fine di non ricorrere al credito bancario con l'addebito degli interessi passivi (v. Cassazione n. 4831/1994 sul possibile aumento dei contributi previsti dal preventivo di spese già approvato).

Fondo per azioni legali obbligatorie
Dovrebbe ritenersi ammissibile (per un accenno in tal senso v. Tribunale di Milano 18/9/2017), perchè la riscossione forzosa delle morosità (imposta a pena di revoca dell'amministratore) non può essere intrapresa se manca la disponibilità finanziaria.

L'assemblea in questo caso sarebbe chiamata a ripartire tra i condòmini non già spese condominiali future e indeterminabili o crediti di terzi portati all'incasso, ma una spesa attuale certa e quantificata, a carico di tutti i condòmini (e quindi anche dei morosi), per il costo delle necessarie azioni legali da intraprendere.

Si tratta di una situazione equivalente alla deliberazione di lavori straordinari con specificazione della spesa. La delibera si potrebbe approvare con la maggioranza ordinaria.

Il principio generale
Con riguardo all'ampia e generale casistica in materia di spese e contributi esaminata dai giudici, seppur non sempre con metro interpretativo unitario, il concetto di fondo su cui ruota l'intera problematica è che non si possono addebitare spese ai condòmini in violazione delle regole del sistema condominiale se non si ottiene il preventivo consenso degli interessati, mediante una delibera presa all'unanimità e (secondo alcune pronunce) anche da tutti sottoscritta o comunque contenente l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei propri diritti (la c.d. «delibera negoziale» o «convenzione» di cui all'art. 1123 del Codice, che impedisce l'impugnazione per nullità: Cassazione n. 751/2016, n. 5814/2016, n. 21298/2007).

L'ammissibilità dei fondi facoltativi va riguardata alla luce di questo principio.