Infiltrazioni che provengono dal terrazzo ad uso esclusivo: profili di responsabilità

Chi paga i danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo ad uso esclusivo? A tale interrogatorio ha fornito risposta il Tribunale di Roma con la sentenza 6184/2023.

Tizia, proprietaria di un'unità immobiliare sita al terzo piano del condominio Alfa, conveniva in giudizio Caio, proprietario esclusivo della terrazza soprastante, e il condominio per sentirli condannare, previo accertamento delle rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali che erano derivati al suo appartamento in seguito ad una abbondante infiltrazione.

I convenuti, costituendosi in giudizio, chiamavano in causa le rispettive compagnie assicurative per essere manlevate in caso di condanna al risarcimento, e domandavano il rigetto delle domande di Tizia poiché infondate in fatto ed in diritto; altresì, asserivano la sussistenza del caso fortuito, dal momento che le infiltrazioni erano state causate da un forte temporale verificatosi qualche mese prima.Si costituivano in giudizio anche le compagnie assicurative, che chiedevano il rigetto delle domande di Tizia.

Il giudice capitolino stabiliva che a Tizia spettava soltanto il risarcimento dei danni patrimoniali e non quello dei danni non patrimoniali, dal momento che non era stato leso alcun diritto inviolabile della persona.Il Tribunale di Roma dichiarava responsabili in solido, rispettivamente nella misura del 50%, Caio, in quanto proprietario esclusivo della terrazza, e il condominio Alfa. L'ufficio laziale precisava che l'azione attorea era impostata sullo schema della responsabilità da custodia ai sensi dell'articolo 2051 Codice civile.

Difatti, tale forma di responsabilità «è integrata ove, per un verso, sia comprovato, come nel caso di specie, alla luce degli accertamenti peritali, il nesso di causalità fra danni al bene di parte attrice e cosa custodita dalla parte convenuta e, per altro verso, non sia dimostrato il fortuito, inteso quale fattore interruttivo del legame causale fra res custodita ed evento dannoso (Cassazione 2660/2013, numero 20619/2014 e Sezioni unite 20943/2022)».

Poiché era stata espletata la Ctu, quest'ultima individuava le cause dell'allagamento, essenzialmente in termini di probabilità prevalente o relativa, in due fattori concomitanti e concorrenti:
•un inadeguato dimensionamento del sistema di scarico delle acque pluviali della terrazza, in particolare per il fatto che sull'unico bocchettone presente sifonato e lento andavano a confluire le acque meteoriche raccolte non soltanto dal terrazzo ma anche dalla copertura del piano superiore;
•la parziale occlusione della tubazione di collegamento tra il bocchettone ed il discendente, la cui sezione era risultata ridotta a causa della presenza di incrostazioni di calcare e/o detriti.

Dette cause di allagamento erano afferenti alla funzione di copertura esercitata dal terrazzo in questione sulla parte sottostante dell'edificio, e, pertanto, ascrivibili in concorso al condominio e alla proprietà esclusiva della terrazza, ai sensi dell'articolo 1126 Codice civile secondo le indicazioni del giudice di legittimità (Cassazione Sezioni unite 9449/2016 e successive conformi).Per quanto concerne il caso fortuito, il giudice capitolino, mancando l'allegazione di studi scientifici dimostrativi, considerava non provata l'eccezionalità del fenomeno meteorologico verificatosi qualche mese prima delle infiltrazioni.