Installazione condizionatori sul lastrico: il regolamento di condominio non è sufficiente ad impedirla
L’utilizzo di una singola porzione di un bene in comproprietà tra i condòmini non può considerarsi sottrazione di spazi comuni
Come sappiamo, il regolamento di condominio può essere definito “la legge interna” di ogni compagine condominiale, una legge che richiede rigorosa osservanza. E tuttavia, esattamente come si fa con ogni normativa, anche nell’interpretare adeguatamente i vari articoli del regolamento occorre procedere con molta attenzione, tenendo altresì presente che la disciplina codicistica non va comunque disattesa, né posta in posizione necessariamente deteriore rispetto alla legge interna.
Il provvedimento che andremo ad esaminare, ovvero l a sentenza numero 4099 emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 7 giugno , priva di valore una delibera d’assemblea adottata sulla scorta del regolamento di condominio, in quanto il caso di specie non trova disciplina nello stesso, bensì nel nostro Codice civile.
La vicenda
Una condòmina conveniva in giudizio il condominio per sentir dichiarare l’annullamento di una delibera che imponeva l’immediata rimozione di due condizionatori posti sul lastrico solare, ed il conseguente ripristino dello stato dei luoghi. La decisione adottata dai condòmini si fondava sul regolamento di condominio, in particolare su di un articolo dello stesso, che disciplinava la modalità secondo cui i partecipanti alla cosa comune avrebbero potuto procedere all’installazione dei condizionatori. In buona sostanza, le unità operative potevano allocarsi solo sui balconi di proprietà esclusiva dei condòmini.
La condòmina che si era determinata ad agire in giudizio, collocando i condizionatori in una parte del lastrico solare, era stata ritenuta colpevole di avere disatteso la suddetta previsione.Da qui, la presa di posizione di tutti gli altri condòmini, mediante l’adozione della delibera oggetto del contendere. La condomina, dopo avere anzitutto precisato che nei vani sottotetto della palazzina sono ubicati quattro locali (di cui due di sua proprietà) dotati di predisposizione per l’allaccio degli impianti di condizionamento e di riscaldamento, esponeva di avere concesso in locazione l’immobile posto al quarto piano, per cui era stato necessario provvedere alla piena fruibilità del bene, ed evidenziava subito che gli altri condòmini non avrebbero comunque avuto la possibilità di utilizzare (ai medesimi fini) il lastrico solare, se non attraverso l’installazione di cavi di collegamenti da ubicare sulla facciata dello stabile.
Venivano poi rilevati alcuni aspetti: l’intervento effettuato non richiedeva l’autorizzazione dell’assemblea condominiale; il lastrico solare era di notevoli dimensioni, mentre lo spazio occupato dai condizionatori era minimo; il regolamento di condominio su cui si fondava la delibera impugnata si riferiva ai balconi di proprietà esclusiva, ma nulla disponeva in merito alle parti comuni. Da ultimo, l’attrice evidenziava che, ad ogni modo, l’installazione dei motori per il condizionamento dei locali al quarto piano, era un’attività compresa nelle facoltà riconosciute ad ogni condòmino dall’articolo 1102 del Codice civile.Il procedimento veniva incardinato presso il Giudice di pace, che tuttavia dichiarava la propria incompetenza. Si riassumeva il tutto dinanzi al Tribunale di Frosinone, che rigettava la domanda attorea e condannava la condòmina al pagamento delle spese processuali.La sentenza veniva dunque appellata.
L’esito del giudizio di appello
La Corte d’appello di Roma, investita della vicenda, si sofferma sulla portata del regolamento condominiale che, come già detto, prevedeva che sulle proprietà private dei condòmini fosse consentita l’installazione di motori per la climatizzazione esclusivamente all’interno dei balconi di proprietà.I giudici rilevano come in corso di causa non fosse mai stata oggetto di contestazione la circostanza che i locali di proprietà dell’appellante (ubicati al quarto piano, nel sottotetto) fossero privi di balconi e dotati esclusivamente di finestre insistenti sulla facciata. Trattasi, con ogni evidenza, di elemento fattuale alquanto dirimente.
Tanto premesso, la Corte pone mente all’articolo 1102 del Codice civile, ai sensi del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.Ebbene, il posizionamento di un impianto di condizionamento sul lastrico solare, non esclude il pari godimento della cosa da parte degli altri condòmini, e non costituisce alterazione della destinazione del bene. Difatti, l’utilizzo di una singola porzione di un bene in comproprietà tra i condòmini (ad esempio di una piccola porzione del lastrico per installare l’impianto di condizionamento), non può affatto considerarsi sottrazione di spazi comuni.
Ecco quindi che il regolamento di condominio viene ad essere completato dalla prevalente normativa codicistica, che legittima in pieno l’operato della condòmina, anche in considerazione dell’esiguità dell’area occupata. La delibera impugnata viene dunque annullata, ed il condominio soccombente viene condannato alle spese processuali.
