L’affitto va pagato nonostante topi e umidità

Il conduttore non può astenersi dal versare il canone di locazione se non viene a mancare la controprestazione da parte del locatore . Lo ha deciso il Tribunale di Roma (sentenza 11906 dell’8 giugno) sulla vicenda di un conduttore che aveva sospeso il pagamento per alcuni mesi perché, a causa dell’umidità (cagionata da perdite d’acqua in bagno) e di topi, non aveva goduto della casa, incompatibile con la salute del figlio.

Il locatore intimava lo sfratto per morosità e chiedeva il pagamento dei canoni scaduti. Dopo l’ordinanza di rilascio dell’immobile e il mutamento di rito, il conduttore si costitutiva e formulava eccezione di inadempimento (articolo 1460 del Codice civile) sostenendo che il locale concesso in locazione era inutilizzabile a causa dei vizi originari (infiltrazioni di acqua e invasione di topi) e il mancato pagamento sarebbe giustificato dall’inadempimento della locatrice.

Il Tribunale, evidenziava che l’eccezione di inadempimento non poteva essere formulata dal conduttore anche alla luce di un articolo contenuto nel contratto di locazione il quale stabiliva che parte conduttrice non poteva sospendere o ritardare il pagamento dei canoni sulla base delle proprie pretese od eccezioni.

Lo stesso giudice, poi, richiamando alcune sentenze della Corte di cassazione, ha precisato che «il conduttore non può astenersi dal pagare il canone o ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione del godimento del bene e ciò anche quando si assume che l’evento sia ricollegabile al locatore». Egli può sospendere totalmente o parzialmente l’adempimento della propria obbligazione solo quando venga a mancare completamente la controprestazione del locatore (Cassazione, sentenza n. 13133/2006).

Dagli atti di causa emergeva che gli inadempimenti erano riconducibili al fatto di terzi, in quanto l’ingresso dei topi nell’appartamento era riconducibile ad una infestazione condominiale che interessava le intercapedini murarie (e responsabile ne era il condominio). E le infiltrazioni lamentate provenivano da rottura delle tubazioni del bagno dell’appartamento sovrastante (responsabile ne era il rispettivo proprietario e/o eventualmente il condominio).

In entrambi i casi, il locatore non era tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi (articolo 1585, secondo comma, Codice civile), pur potendo il conduttore agire contro i terzi in nome proprio, senza impedire tuttavia, al proprietario agire in nome proprio per ottenere il risarcimento del danni eventualmente subiti dall’autore del danno.

Per questi motivi il Tribunale di Roma accoglieva la domanda di parte attrice, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per colpa del conduttore e, per l’effetto, confermava l’ordinanza di rilascio dell’immobile.