L’amministratore, senza delega dell’assemblea, non può sottoscrivere patti con il singolo condomino

Non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di concludere accordi transattivi, spettando all’assemblea il potere di approvare una transazione riguardante le spese d’interesse comune. Il Tribunale di Roma nella sentenza 14945/2021 ha richiamato tale principio nella fattispecie sottoposta al suo esame e riguardante un condomino distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato, il quale chiedeva che venisse dichiarata nulla o annullabile la delibera assembleare contenente l'approvazione del rendiconto delle spese di gestione del riscaldamento.

I fatti
Riteneva l'attore che tali spese erano state ripartite in modo difforme a quanto convenuto con un precedente accordo transattivo (concluso a seguito di una ulteriore impugnazione di delibera ) il quale prevedeva che, dalla data di sottoscrizione, il condomino distaccato avrebbe partecipato alle spese relative ai consumi dell'impianto di riscaldamento nella misura del 15% delle proprie quote millesimali, oltre alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e messa a norma dell'impianto.

Ora, nella delibera oggetto della attuale impugnazione, le spese di riscaldamento erano state addebitate all'attore non già nei limiti del 15% della propria caratura millesimale, ma al 100%, così violando l'accordo transattivo firmato dal legale rappresentante della società istante, proponente, e dall'amministratore di condominio.In giurisprudenza, è stato affermato che non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di concludere accordi transattivi, spettando all’assemblea il potere di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.

Necessaria la delega all’amministratore
Nella fattispecie non solo non sussisteva alcuna delega a transigere ma neanche il consenso unanime dei condomini.Per l'attore la transazione rappresentava la «diversa convenzione» che, ai sensi dell'articolo 1123 comma 1° Codice civile, consente la deroga alla regola generale per cui le spese di gestione vanno ripartite fra i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Per il Tribunale, la convenzione che possa legittimare una ripartizione delle spese diversa da quella che conseguirebbe all'applicazione dei criteri legali, deve essere approvata dall'unanimità dei partecipanti al condominio; la transazione in oggetto era stata firmata dall'amministratore di condominio ma non risultava che quanto in essa previsto, riguardo alla riduzione dei contributi dovuti dall'attore, fosse stato oggetto di approvazione unanime da parte dei condòmini.

La decadenza implicita
L'efficacia dell'accordo transattivo, inoltre, non trovava più ragion d'essere a seguito della assunzione delle nuove tabelle millesimali redatte in base ai criteri stabiliti al Dlgs 104/2014 e alla norma UNI 10200 (in tema di contabilizzazione del calore) necessarie per la ripartizione dei consumi involontari, risultando così incompatibile con un sistema di ripartizione su base millesimale del tipo di quello stabilito nell'accordo. Le nuove tabelle erano state approvate all'assemblea con il voto favorevole anche del condomino distaccato per cui l'accordo-transattivo era da ritenersi implicitamente decaduto di fatto a seguito della cessata vigenza delle precedenti tabelle. Per le ragioni esposte, la domanda veniva rigettata.