L’evoluzione del ruolo dell’amministratore condominiale nella mediazione civile obbligatoria
Il suo è un ruolo preventivo e attivo anche durante il procedimento, a cui l’assemblea lo autorizza a prendere parte
La frequente litigiosità nel settore condominiale ha indotto il legislatore ad introdurre nel nostro ordinamento giuridico, con il decreto legislativo 28 del 2010, l'obbligo di un tentativo di mediazione preventivo rispetto al ricorso al giudice e, più in generale, ad incentivare i sistemi alternativi di risoluzione delle controversie, che rappresentano uno dei principali strumenti attraverso cui è possibile modernizzare il sistema della giustizia nel settore civile del nostro Paese.
Oltre un milione le liti condominiali pendenti
Secondo le statistiche del ministero della Giustizia, sarebbero circa cinque milioni le cause civili pendenti in Italia, delle quali oltre un milione relative a liti condominiali.Nel contesto condominiale, già per sua natura articolato e complesso, nel quale gli amministratori sono chiamati quotidianamente a far convergere i condòmini verso scelte ponderate nell'interesse comune, certamente l'instaurazione di un conflitto di tipo giudiziale, dalla durata indefinita ma sicuramente di diversi anni e con costi mai preventivabili, contribuisce ad acuire i rapporti umani già poco coltivati dagli abitanti del condominio.
Il ruolo dell’amministratore
La figura professionale dell'amministratore di condominio deve necessariamente trovare una evoluzione verso la capacità di gestire la comunicazione tra i condòmini e prevenire l'avvio o la prosecuzione dei conflitti, conducendo in modo consapevole le dinamiche emotive evitando che piccole liti possano evolversi in cause giudiziarie. Una controversia civile determina, infatti, un vortice di incertezza, che riguarda i costi, i tempi ed anche l'esito del giudizio, con la conseguenza che i condòmini coinvolti difficilmente si rivolgono al legale nel corso della durata della controversia, preferendo piuttosto richiedere periodici chiarimenti ed aggiornamenti all'amministratore del condominio, caricato così di adempimenti aggiuntivi, che spesso esulano dalle specifiche competenze e che frequentemente non sono in alcun modo remunerate.
L'amministratore è tenuto a costruire un clima positivo e costruttivo al fine di evitare possibili malintesi, attraverso una comunicazione efficace, basata sul dialogo e sull’ascolto attivo, indispensabile per costruire un rapporto di fiducia tra i condòmini che devono necessariamente condividere spazi comuni.Occorre una profonda opera di rieducazione di tutti i valori dialogici che sono, in fondo, anche e soprattutto i valori del rispetto e della stessa delimitazione del proprio prossimo. L'educazione al dialogo diventa allora essa stessa null'altro che educazione al diritto .Qualora le precauzioni di tipo preventivo non siano sufficienti ed insorga una lite comunque fisiologica, l'amministratore deve impegnarsi affinché si possa individuare una soluzione in tempi brevi e con costi moderati e comunque certi, al fine di ripristinare celermente un clima positivo.
Diffondere la cultura della mediazione
Le liti condominiali sono frequentemente animate da questioni di principio e dissapori maturati negli anni che esulano dall'effettivo oggetto giuridico della controversia.La soluzione legale di una lite ispirata ai tradizionali principi di diritto non sempre coincide con il reali e concreti interessi dei condòmini. L'ordinamento giuridico può garantire i diritti in astratto ma le parti sono più interessate all'uso effettivo di tali diritti e non alla loro garanzia astratta, con la conseguenza che la valutazione dell'interesse concreto e sottostante alle norme giuridiche, può essere individuato esclusivamente dal titolare del diritto.In questo senso gli amministratori hanno un ruolo fondamentale per la diffusione della cultura della mediazione, proprio al fine di promuovere una logica di gestione del conflitto “win-win” alternativa al Tribunale in cui vige la regola del “win-lose”.
Valorizzare il momento della mediazione è un'opportunità sia per i soggetti coinvolti nel conflitto, che riescono a risolvere il problema con rapidità, ma anche per gli amministratori di condominio che riescono a raggiungere immediatamente il risultato, con soddisfazione dei condòmini e soprattutto eliminando alla base quegli elementi di disturbo e di conflitto che alimentano i dissapori all'interno delle assemblee. L'amministratore deve fornire adeguate informazioni ai condòmini sulle opportunità offerte dall'istituto della mediazione, sulle agevolazioni fiscali previste dalla legge, considerando questa fase procedurale come una risorsa e non come un mero adempimento formale.
Alcuni consigli
Ulteriore vantaggio deriva dalla circostanza che, da una attenta analisi degli elementi percepiti e dei reali interessi delle parti, l'amministratore potrà suggerire al mediatore l'opportunità di proporre un allargamento della cosiddetta torta negoziale, in quanto, non essendo il procedimento di mediazione vincolato al principio della domanda, le parti possono introdurre argomentazioni affini o esterne all'oggetto dell'istanza, che possono essere utilizzate per risolvere le questioni principali. L'individuazione di soluzioni rapide inizia con la scelta di avvocati collaborativi e propensi alla valorizzazione di strumenti alternativi di risoluzione delle controversia, nonché nella selezione degli Organismi di mediazione, accreditati al ministero della Giustizia, professionali ed efficienti.Anche nel settore della gestione condominiale è fondamentale l'aggiornamento professionale.
Il preventivo passaggio assembleare
Il 9 ottobre 2014 è entrato in vigore il regolamento ministeriale numero 140 del 13 agosto 2014 che contempla le finalità della formazione e dell'aggiornamento degli amministratori, stabilendo i requisiti anche relativi alla qualità dei docenti e dei responsabili scientifici.Nel corso della procedura di mediazione, l'amministratore del condominio ed il legale, previa autorizzazione dall'assemblea sono chiamati a partecipare agli incontri con il mediatore, svolgendo un ruolo attivo e determinante per l'individuazione delle possibili soluzioni conciliative.Infatti, per promuovere o per accettare la mediazione, l'amministratore deve essere autorizzato da una delibera assembleare, assunta con la maggioranza di cui all'articolo 1136 comma 2 del Codice civile (cioè «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore del condominio»).
L'ampliamento dei sistemi negoziali di risoluzione delle controversie rappresenta il futuro della giustizia civile, che saranno ulteriormente incentivati dalla riforma voluta dal ministro della Giustizia, Marta Cartabia. Per la Guardasigilli «occorre prepararsi per tempo». Occorre evitare il disastro, soprattutto se si considera che già da anni ormai l'Italia è fanalino di coda delle classifiche internazionali sull'efficienza della giustizia civile. I fondi previsti dal Recovery Plan rappresenteranno un'opportunità unica per rilanciare il settore.
«E' un dato di esperienza consolidata che le forme alternative di risoluzione producano effetti virtuosi sull'amministrazione della giustizia - ha sottolineato il ministro - Tutt'altro che alternative, queste forme rivestono un ruolo di complementarietà e di coesistenza».Per concludere, è ormai giunto il momento di adeguare la grande tradizione giuridica del nostro paese alle esigenze di una società che, proiettata in tutte le sue essenziali manifestazioni oltre i confini localistici ed i paletti di un sistema giuridico paralizzante, reclama una giustizia alternativa in linea con l'etica di una società avanzata e con il processo di globalizzazione dell'economia, in atto da tempo.
